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Digesto Municipal de La Plata

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Importante: El texto resaltado en color rojo indica que ha sido vetado por el Departamento Ejecutivo a través del Decreto 1007/10

Expte. 50185


LA PLATA, 28 de abril de 2010

El Concejo Deliberante en su Sesión Ordinaria Nº 4, celebrada en el día de la fecha –con votación nominal- ha sancionado la siguiente:

 

ORDENANZA 10703

CÓDIGO DE ORDENAMIENTO URBANO

Parte 1: glosario

TITULO I - DISPOSICIONES GENERALES

Principios y alcances de la presente norma.

ARTÍCULO 1:La presente Ordenanza rige la función pública local de la ordenación territorial y la gestión urbana, definiendo el contenido de las facultades urbanísticas autorizadas en el Partido de La Plata sobre los bienes inmuebles y el ejercicio de la propiedad del suelo con sujeción al interés general, urbano y ambiental, de la comunidad.
Constituye la expresión normativa de las directrices generales de ordenación territorial y urbanística establecidas con carácter de instrumento regulatorio. 

ARTÍCULO 2:El interés general, urbano y ambiental, de la comunidad, comprometido en la utilización racional del suelo urbano, urbanizable y rural, será definido mediante los siguientes instrumentos de ordenación y gestión :

  1. La regulación territorial y urbanística, que deberá adecuarse o incorporarse a la presente norma.
  2. El planeamiento especial o de objeto parcial, para ordenar o regenerar determinadas actividades o para fijar zonas o bienes de protección.
  3. Las iniciativas de planeamiento concertado, formalizadas mediante convenios urbanísticos, que deberán fundarse en las determinaciones generales de la presente norma, así como en los principios de transparencia, publicidad y, en su caso, libre concurrencia.
  4. Los planes de obras y de servicios públicos que requieran la ocupación o utilización del suelo, los que deberán ajustarse a las determinaciones de los instrumentos y actuaciones urbanísticos antes mencionados.
  5. Los restantes instrumentos de planificación sectorial previstos en la presente norma.
ARTÍCULO 3 (Texto según Ordenanza 10896): Las normas de la presente Ordenanza se interpretarán atendiendo a su contenido y conforme a los fines y objetivos expresados en el artículo 1º. En caso de discrepancia entre las normas consignadas en esta ordenanza y alguno de los anexos, prevalecerán las normas. En caso de discrepancia entre documentos gráficos y escritos, se otorgará primacía al texto escrito, a excepción de la delimitación de zonas, aspecto en el que prevalecerá la documentación gráfica. En caso de discrepancia entre algunas de las planillas anexas y los planos adjuntos (4), prevalecerán los últimos.
  1. Plano nº 1: Zonificación General
  2. Planos nº 2: Zonas Especiales:
    1. Zonas de Preservación
    2. Zonas de Recuperación Territorial.
    3. Zonas de Usos Específicos.
    4. Zonas de Esparcimiento.
  3. Plano nº 3: Estructura Vial
  4. Plano nº 4: de Zonificación del Casco Fundacional.

ARTÍCULO 4:Estarán sometidos al cumplimiento de esta Ordenanza las personas físicas o jurídicas, públicas o privadas, cualesquiera fueren su condición jurídica o la afectación de sus bienes.

ARTÍCULO 5:La Municipalidad garantiza el derecho a la plena información pública, a todo interesado, a las entidades representativas de derechos o intereses de incidencia colectiva, cuanto a los ciudadanos en general. Asimismo, asegura la participación pública en todos los procedimientos de ordenación, planeamiento y gestión urbanística que sean consecuencia o se deriven de la aplicación de la presente Ordenanza, incluyendo la revisión completa o modificación substancial de éste.

Toda persona con domicilio real, legal o especial en el Partido de La Plata tendrá derecho a que la autoridad municipal competente le informe por escrito sobre el régimen y condiciones urbanísticas, o urbano ambientales, aplicables a un inmueble o ámbito de actuación territorial determinados. El Departamento Ejecutivo, a través de la autoridad competente, tiene la obligación de resolver todas las peticiones y solicitudes que se le dirijan en la materia regida por esta Ordenanza. El DE promoverá la regularización dominial de aquellos asentamientos espontáneos de interés social que se hubieren constituido fuera de las áreas urbanas definidas en la zonificación vigente y que tuviesen una data comprobable no menor a los diez (10) años contados a partir de la sanción de la presente. Para ello aquel queda facultado a proponer indicadores urbanísticos emergentes del relevamiento que se realice y su asimilación a las condiciones generales de las zonas aledañas. 

Publicidad de emprendimientos.

ARTÍCULO 6:No se podrán publicitar loteos, urbanizaciones, ni ningún tipo de emprendimientos urbanísticos que no estén factibilizados y/o aprobados por la autoridad municipal y que no se encuadre en la normativa provincial vigente. El D.E. promoverá acciones tanto ante la justicia de faltas como ante los colegios de profesionales que  incurran en esta irregularidad

 

TÍTULO II - ORDENAMIENTO DEL TERRITORIO

Áreas y Zonas del Partido de La Plata.

ARTÍCULO 7:El territorio del Partido se clasifica para su ordenamiento en “áreas” y “zonas”.

  1. Área. Es el ámbito resultante de la primera división que se hace sobre el territorio del Partido, con el fin de ordenar en forma general los distintos usos que en él se desarrollan.
  2. Zona. Es el ámbito resultante de la subdivisión de cualquiera de las áreas en unidades menores, con el fin de regular la localización de actividades particulares y la intensidad de ocupación.

Se faculta al D.E. para que realice la localización de zonas en las cuales se lleven a cabo actividades y/o proyectos vinculados al desarrollo sustentable.

ARTÍCULO 8 (Texto según Ordenanza 10896): El partido de La Plata se divide en área Urbana, área Complementaria y área Rural.

Cuadro Resumen de las Zonas del Area Urbana, Area Complementaria y Area Rural

ÁREA URBANA

 

ZONAS CENTRALES

U/EF

Eje Fundacional Tramos 1, 2 y 3

U/C 1

Central 1

U/C 2

Central 2 - Pericentral y U/C 2b

U/C 3

Central 3 – Promoción y Corredores Frentistas. Av. Circunvalación. Avenidas y Plazas Comprendidas.

U/C 4

Corredores de Acceso Principal

U/C 5

Corredores Complementarios U/C5a y U/C5b

U/C 6

Corredores de Servicio

U/C 7

Subcentros Urbanos. U/C7a y U/C7b

U/C 8

Subcentros de Servicio

ZONAS

RESIDENCIALES

U/R 1

Residencial del Casco Fundacional

U/R 2

Residencial de la Periferia del Casco Fundacional

U/R 3

Residencial de Promoción

U/R 4

Cascos Urbanos del Eje Noroeste

U/R 5.

Residencial del Eje Noroeste

U/R 6

Residencial de la Periferia del Eje Noroeste

U/R 7

Residencial 7

U/R 8

Residencial Extraurbano 8

U/R M

Residencial Mixta

ZONAS DE

ARTICULACIÓN

U/A 1

Articulación “ 1”

U/A 2

Articulación “ 2 “

ÁREA COMPLEMENTARIA

RU

Reserva Urbana

C/CS Corredor de Servicio

C/IM

Industrial Mixta

ÁREA RURAL R/SR Subcentros Rurales
R/CC Clubes de Campo
R/RI Rural Intensiva

R/RE

Rural Extensiva

ARTÍCULO 9: Área Urbana. Territorio destinado al asentamiento poblacional intensivo, con uso predominante residencial,  actividades terciarias, producción compatible, equipamientos y servicios comunitarios.

El área Urbana está conformada por las zonas Centrales, Residenciales y de Articulación. 

ARTÍCULO 10:Zonas Centrales. Son aquellos ámbitos territoriales que detentan el uso del suelo más intensivo, tanto en las actividades como en altura de edificación, y donde se manifiestan las mayores interrelaciones de personas, de bienes y oferta de servicios calificados. Concentran usos tales como administraciones y equipamientos culturales, educativos, sanitarios, de alcance regional, comercios en general, edificios de oficinas y viviendas de tipo multifamiliar.

ARTÍCULO 11:Zonas Corredores. Son aquellos ámbitos  territoriales de configuración lineal que acompañan las vías de comunicación de la estructura regional y local del Partido, cuyos usos predominantes son comercios, equipamientos y/o servicios, de acuerdo a la zona que atraviesan o del rol de la vía que acompañan, distinguiéndose Corredores Centrales, De Acceso Principal, Complementarios y De Servicios.

ARTÍCULO 12:Subcentros Urbanos. Son aquellos ámbitos territoriales que concentran los usos institucionales y comerciales propios de los ámbitos centrales como uso predominante, admitiendo como usos complementarios los residenciales y de servicios calificados a escala del área de influencia al que sirve.

ARTÍCULO 13:Zonas Residenciales. Son aquellos ámbitos  territoriales cuyo uso predominante es la “habitación”, delimitados con el fin de garantizar y preservar condiciones óptimas de habitabilidad, con vivienda unifamiliar y multifamiliar y complemento de usos comerciales y servicios de escala menor.

ARTÍCULO 14:Según los diferentes grados de intensidad de ocupación, las tendencias de localización de la población y la dinámica de cada sector, las Zonas Residenciales se clasifican en: Residencial Central, Residencial del Casco Fundacional, Residencial de la Periferia del Casco Fundacional, Residencial de Promoción, Cascos Urbanos del Eje Noroeste, Residencial del Eje Noroeste y Residencial de la Periferia del Eje Noroeste.

ARTÍCULO 15: Zona Residencial Mixta. Son aquellos ámbitos territoriales cuyo uso predominante es la “habitación” permanente o temporaria, con el complemento de usos comerciales y de servicios. Admite como uso compatible las Industrias de Primera Categoría, según la Ley 11.459 de Radicación Industrial y sus normas reglamentarias.

ARTÍCULO 16: Zonas de Articulación. Son aquellos ámbitos territoriales,  producto del encuentro de dos configuraciones urbanas diferentes, caracterizadas por la existencia de grandes predios expectantes y actividades industriales en retroceso. Se complementan con actividades comerciales, equipamientos de gran escala y actividades complementarias a la producción.  Se clasifican en Zona de Articulación 1 y Zona de Articulación 2.

ARTÍCULO 17: Área Complementaria. Comprende los sectores adyacentes o próximos al área urbana considerados como zonas de ampliación o ensanche urbano.  Está conformada por las zonas de Reserva Urbana,  Industriales Mixtas y Corredores de Servicio.

ARTÍCULO 18: Zonas de Reserva Urbana. Son los ámbitos territoriales, destinados al ensanche del Área Urbana. El uso dominante de esta zona es el Rural Intensivo compatible con el uso residencial limitado, estando condicionadas las intervenciones a la consolidación de las zonas del Área Urbana adyacentes.

ARTÍCULO 19: Zonas Industriales Mixtas. Son los ámbitos territoriales destinados a la localización de Industrias de Primera y Segunda Categoría, según la Ley 11.459 de Radicación Industrial y las normas reglamentarias, admitiéndose servicios de apoyo a la producción, locales de almacenamiento, establecimientos de características inocuas o incómodas y uso residencial como complementario.

ARTÍCULO 20: Área Rural. Es el ámbito territorial destinado a la localización de usos agropecuarios de tipo intensivo y extensivo, con explotaciones hortícolas, ganadería de cría, tambos y agricultura extensiva y actividades forestales, extractivas e industriales. Admite la vivienda permanente aislada, el uso habitacional unifamiliar y Proyectos Especiales o Particulares.

ARTÍCULO 21: Zonas de Reserva Rural. Son los ámbitos territoriales, destinados al futuro crecimiento de la zona de Clubes de Campo. El uso dominante de esta zona es el Rural tanto Intensivo como Extensivo, compatible con el uso comercial limitado, estando condicionadas las intervenciones a la consolidación de las zonas adyacentes.

ARTÍCULO 22: Zonas Subcentros Rurales. Son ámbitos territoriales con centralidades conformadas por actividades de servicios rurales.

ARTÍCULO 23: Zonas Industriales Exclusivas. Son ámbitos territoriales que admiten establecimientos  industriales de primera, segunda y tercera categoría de acuerdo a la ley 11.459 y sus reglamentaciones.

ARTÍCULO 24: Zona Reserva para de Clubes de Campo. Son ámbitos territoriales donde, además de los usos propios del área rural, se admite la localización de clubes de campo caracterizados por el artículo 64° de la ley 8912, estas zonas serán determinadas por autorización del Concejo Deliberante.

ARTÍCULO 25: Zona de Clubes de Campo. Son ámbitos territoriales donde, además de los usos propios del área rural o de Zona de Reserva para Clubes de Campo, se haya autorizado la localización de clubes de campo

ARTÍCULO 26: Zona Rural Intensiva. Son ámbitos territoriales cuyo perfil productivo es el uso del suelo con actividades de tipo agrícola intensivas.

ARTÍCULO 27: Zona Rural Extensiva. Son ámbitos territoriales previstos para el desarrollo de actividades agropecuarias con predominio de la ganadería de cría, tambos y agricultura extensiva.

ARTÍCULO 28: Zonas y Sectores Especiales. Son ámbitos territoriales que por sus particulares características físicas o funcionales se encuentran sujetas a diferentes intervenciones, tales como: preservación, protección, recuperación, etc. Incluyen ámbitos afectados por un uso específico, cuya identidad, significación o dimensiones hace que no sean asimilables a las zonas adyacentes y puedan pertenecer a distintas áreas. Comprenden las Zonas de Preservación Patrimonial, Zonas de Arroyos y Bañados, Zonas de Recuperación Territorial, Zonas de Usos Específicos, Zonas de Esparcimiento y los Sectores de Arroyos y Bañados.

Cuadro resumen de las Zonas Especiales

Zonas ESPECIALES

Zona  de PRESERVACIÓN PATRIMONIAL

Casco Urbano

EPP1a

Diagonal 80 de 1 y 44 a Plaza San Martín

EPP1b

Eje Institucional Avdas. 51 y 53.

EPP1c

Parque  Saavedra - Meridiano V

EPP1d

Avda. 1 de 44 a 60

EPP1e

Avda. 7 de Plaza San Martín a Plaza Italia

 

Fuera del Casco

EPP2

EPP2 - Barrio Mil casas -Tolosa

EPP3

EPP3a -Area Centro

City Bell

EPP3b -Barrio Nirvana

EPP4

EPP4a -Sector Plaza

Villa Elisa

EPP4b -Barrio San Jorge

ARTÍCULO 29: Zona de Preservación Patrimonial. Son ámbitos territoriales que por sus características histórico-culturales urbano-arquitectónicas, morfológicas, tipológicas, paisajísticas y ambientales requieren un tratamiento especial a fin de proteger y preservar dicha identidad.

ARTÍCULO 3: Zona de Recuperación Territorial. Son ámbitos territoriales que por sus condiciones de: inundabilidad, insalubridad, reducida resistencia de suelo, erosión, contaminación, extracción de suelos y/o degradación paisajística, resultan no aptos para el desarrollo de funciones urbanas; siendo prioritario su acondicionamiento a través de obras y acciones de recuperación.

ARTÍCULO 31: Zona de Usos Específicos. Son ámbitos territoriales destinados a la localización de usos relativos al transporte, las comunicaciones, la producción y /o transmisión de Energía, el agua potable, el combustible gaseoso, la defensa, la seguridad, determinados equipamientos referidos a la asistencia social, sanitaria y educación.

ARTÍCULO 32: Zona de Esparcimiento. Son ámbitos territoriales destinados a la actividad recreativa ociosa o activa con el equipamiento adecuado a dichos usos. Quedan comprendidos también los espacios parquizados que admitan actividades deportivo-recreativas de uso público y otros usos afines.

Equivalencias de las zonas conforme Ley 11459.
ARTÍCULO 33: Establécese las equivalencias de las zonas del Partido de La Plata, donde podrán radicarse establecimientos industriales de conformidad con lo dispuesto por el art. 40º del Decreto Nº 1.741/96 reglamentario de la Ley Provincial 11.459 de Radicación Industrial.

CUADRO DE HOMOLOGACIÓN DE ZONAS (Ley Pcial. 11.459 y Dec. Reg. 1.741/96) 

 

ZONAS DEL PARTIDO DE LA PLATA

ZONAS

U/EF

Eje Fundacional

“ZONA A”:
RESIDENCIAL EXCLUSIVA

U/C 1 Central
U/C 2 Área Pericentral
U/C 3 Área de Promoción y Corredores de Acceso Principal y Complementarios
U/A 1 Articulación “1”
U/R 7 Residencial 7 (Ex U/R 8)
U/CP Central de Promoción

U/C 4

Corredor de Acceso Principal

“ZONA B":RESIDENCIAL MIXTA

U/C 5

Corredor Complementario

U/C 6

Corredor de Servicio

U/C 7

Subcentro Urbano

U/C 8

Subcentro de Servicios

U/R 1

Residencial del Casco Fundacional

U/R 2

Residencial de la Periferia del Casco Fundacional

U/R 3

Residencial de Promoción

U/R 4

Cascos Urbanos del Eje Noroeste

U/R 5

Residencial del Eje NO

U/R 6

Residencial de la Periferia del Eje NO

U/R 7

Residencial de la Periferia del Eje NO: Parcela 576 – CIRC. 6

U/R 8

Residencial extraurbano del Eje NO

U/R M

Residencial Mixta

U/A 2 Articulación “ 2“
C/CS Corredor de Servicio
RU Reserva Urbana

C/IM

Industrial Mixta

"ZONA C": INDUSTRIAL MIXTA

R/IE

Industrial Exclusiva

"ZONA D": INDUSTRIAL EXCLUSIVA

R/SR

Subcentros Rurales

"ZONA E": RURAL

R/CC

Clubes de Campo

R/RI

Rural Intensiva

R/RE Rural Extensiva

 

TITULO III -  PARCELAMIENTO Y  SUBDIVISIÓN DEL SUELO, CARGAS PÚBLICAS Y  PROVISIÓN DE SERVICIOS.

SECCIÓN A.  PARCELAMIENTO Y  SUBDIVISIÓN DEL SUELO.

CAPÍTULO 1. TERMINOS. ALCANCE.

ARTÍCULO 34: a) Parcela; b) Lote, Terreno, Lote de Terreno;

  1. Parcela: Bien inmueble de extensión territorial continua, deslindada por una poligonal cerrada, perteneciente a un propietario o varios en condominio y aunque hayan sido adquirido por más de un titulo, cuya existencia y elementos esenciales constan en un plano registrado.
  2. Lote; terreno; lote de terreno: Designaciones de índole técnico-regístrales equivalentes a parcela.
  1. Parcela de Esquina: La que tiene por lo menos dos lados adyacentes sobre distintas vías públicas.
  2. Parcela entre Medianeras: Aquella que no es “parcela de esquina” y con frente a una sola calle.
  3. Parcela Regular: aquella constituida por cuatro lados de forma cuadrangular o rectangular, cuya Línea Divisoria Lateral no supere los 60 metros de longitud. Para las zonas Eje Fundacional y Centrales U/C1 y U/C2 del Casco Fundacional, se consideran Parcelas Regulares aquellas que reuniendo las características antes enunciadas no superen los 2.500 m2. de superficie.
  4. Parcela Pasante: Aquella que no sea parcela de esquina y tenga salida a dos o más calles.
  5. Parcela Atípica: Aquella parcela irregular no generada en inconvenientes en traza original o por anexiones de parcelas linderas y que no constituya una parcela regular. Se consideran parcelas atípicas aquellas que aun siendo regular su superficie sea: mayora o igual a 2.500 m2, en las zonas Eje Fundacional y Centrales: U/C1 y U/C2 del Casco Fundacional.
  6. Parcela Irregular: Toda aquella parcela no comprendida en el inciso 3.

ARTÍCULO 35: Unidad Funcional o Subparcela: Es el ambiente o conjuntos de ambientes, y/o sectores, y/o dependencias que pueden estar comunicadas directamente entre si o vinculadas funcionalmente, necesarios y suficientes para el desarrollo de las actividades compatibles con el destino que fije el plano de obra, susceptible de ser afectado al régimen de Propiedad Horizontal.

ARTÍCULO 36: Línea Municipal; Línea de Edificación.

  1. Línea Municipal: Línea que deslinda la parcela de la vía pública actual, o espacio por la Municipalidad para futura vía pública, la correspondiente a la traza del perímetro de la manzana respectiva, coincidente con el frente de la parcela.
  2. Línea de Edificación: Línea señalada por la Municipalidad a los fines de efectuar construcciones en planta baja, en su frente y contrafrente de la parcela. Dicha línea podrá ser coincidente con la Línea Municipal o fijarse a partir de una distancia mínima a la misma, que en relación a cada zona estuviera determinada, generando una restricción al uso.
ARTÍCULO 37: Línea de Ochava o Línea Municipal de Esquina: Línea que deslinda la parcela de la vía pública o espacio público en el encuentro de dos calles.

ARTÍCULO 38: Línea Divisoria Lateral de la Parcela: La que intersecta la línea municipal y la línea divisoria de fondo, separando esta de la parcela lindera.

ARTÍCULO 39: Línea Divisoria de Fondo de la Parcela: La correspondiente al o a los lados opuestos a la Línea Municipal de la parcela que completa el cierre del polígono, definido por las líneas divisorias laterales y la línea municipal o frente de parcela.

ARTÍCULO 40: Cota de la Parcela: Nivel del cordón de la calzada, existente o futuro, más el suplemento que resulta por la construcción de la vereda con la pendiente reglamentaria, medido en el punto medio de la Línea Municipal o frente de parcela, determinada por la autoridad municipal competente. En las parcelas pasantes se determinará un nivel de cota de parcela por cada frente.

ARTÍCULO 41:Cota de la Manzana: Nivel del punto más alto de la Línea Municipal de la manzana determinado por la autoridad municipal competente.

ARTÍCULO 42:Cota de Bloque Superior a 1,5 Ha: Es la cota de nivel de cordón más el suplemento que resulte de la construcción de la vereda, tomada sobre línea municipal en el punto cuya cota de nivel, corresponda al punto medio de altitud del bloque.

ARTÍCULO 43:Macizo o Bloque: Toda superficie territorial conformada por una o más parcelas rodeadas de vías de públicas en todo su perímetro, no designada catastralmente como manzana.

Bloque o manzana: Fracción de terreno conformada por una o más parcelas rodeadas de vías públicas en todo su perímetro. Toda superficie territorial rodeada de calles.

ARTÍCULO 44: Manzana: Todo bloque que permite la continuidad de la trama vial y cuya superficie no sea mayor  a 1 y ½ Ha. y la longitud de sus lados no sea inferior a 50 m. ni superior a 150 m.

SECCIÓN B. CERTIFICADO DE DESLINDE, AMOJONAMIENTO Y NIVELACIÓN.

ARTÍCULO 45:Defínase como Certificado de Deslinde Amojonamiento y Nivelación, al plano resultante de la mensura y replanteo de la parcela que surge del estudio técnico-jurídico de los títulos y planos que sirven como antecedentes.

Garantizar en todo el territorio del Partido la correcta determinación de las Líneas Municipales que separan en general el domino publico del dominio privado, e indicar las cotas mínimas de terreno sobre la que podrán erigirse las obras publicas y privadas, cuyos proyectos apruebe la Municipalidad, sin dejar de garantizar el derecho privado entre linderos.

En dicho plano se graficara la parcela mensurada y sus mejoras con indicación expresa de la distancia según titulo y según mensura a los puntos de intersección de Líneas Municipales de la manzana determinados por las líneas municipales aceptadas. Deberá también indicarse una referencia altimétrica a cota IGN sobre el  predio. La A.A. establecerá las pautas técnicas conducentes a tal fin.

 

TITULO IV -  USOS DEL SUELO

REGULACION.

ARTÍCULO 46: Los usos de las zonas del partido delimitadas en la presente norma son: “Usos Permitidos”,”Usos Tolerados”, “Usos Prohibidos” y “Usos No Consignados”. Más allá de la clasificación precedente el D.E. podrá asignar usos e indicadores urbanísticos en zonas de recuperación territorial de esparcimiento, y específicos y en parcelas de dominio público del orden nacional, provincial y municipal.

ARTÍCULO 47: Usos Permitidos. Se consideran “Usos Permitidos” a aquellos usos que, estando admitidos en las zonas del partido que se trate,  cumplen con la totalidad de los recaudos exigidos en la presente norma y con los requisitos que exigen las normas particulares que rijan la actividad que se pretenda localizar, sean de competencia nacional, provincial y/o municipal.

ARTÍCULO 48: Usos Tolerados. Se consideran “Usos Tolerados” a aquellos usos preexistentes, habilitados por autoridad competente,  que no pueden encuadrarse en la presente como Usos Permitidos, porque:

  1. no cumplen con todas las limitaciones y requisitos establecidos por las normas específicas que regulan la actividad.
  2. no se encuentren consignados en el listado de usos admitidos en las zonas del partido de que se trate.

Toda solicitud de ampliación y/o reforma deberá ser evaluada en función de lo expuesto en el punto anterior, pudiendo accederse a lo peticionado siempre que la misma, consista en una mejora ambiental o tecnológica que implique impactos positivos en el entorno.

ARTÍCULO 49: Usos Prohibidos. Se consideran “Usos Prohibidos” a aquellos usos no admitidos en las zonas del partido que se trate, así como a aquellos usos admitidos que no cumplan con alguna de las limitaciones o requisitos establecidos para cada caso por la presente norma, por lo que no podrá considerarse factible su localización.
También se considerarán Usos Prohibidos aquellos que sean declarados expresamente como tales por la presente norma o por futuras normas redactadas por el Municipio, observando el sentido general de la presente norma.
Listado de Usos Prohibidos

  1. Centrales nucleares.
  2. Plantas de Tratamiento y/o disposición de residuos nucleares.
  3. Decapitación de suelos: extracción del horizonte “A” u horizonte húmico, excepto cuando se trate de actividades extractivas reguladas por el art. 106 c).

ARTÍCULO 50: Usos no Consignados. Se consideran “Usos No Consignados” a los usos no incluidos en la Clasificación de Usos y en cada Zona en particular de la presente norma.

La solicitud de localización de un uso no consignado implicará la presentación de una memoria detallada de la actividad a desarrollarse.

Será objeto de consideración y evaluación por parte del Departamento Ejecutivo y autorizado por Ordenanza, previo informe de la Subsecretaría de Planeamiento y Desarrollo Urbano, en el que se justifique la localización del uso de acuerdo con la finalidad dominante de la zona en cuestión. Se requerirá además, informe de los organismos provinciales competentes.

CLASIFICACION DE USOS.

ARTÍCULO 51: Los usos permitidos en la presente norma se clasifican de acuerdo con su actividad dominante en usos Habitacionales, Comerciales, Equipamientos, Servicios y Productivos.

LIMITACIONES Y REQUISITOS A LOS USOS.

ARTÍCULO 52: Limitaciones y Requisitos específicos de los usos. Son los recaudos que se deben cumplimentar para evitar los efectos que de los usos puedan derivarse, como consecuencia de sus características particulares.

ARTÍCULO 53: El Departamento Ejecutivo establecerá las limitaciones por adición o por incompatibilidad o propias del mismo uso para cada caso, cuando no se encuentren contempladas en la presente norma, pudiendo además ampliar las establecidas para los mismos, previo informe elaborado por la Dirección de Planeamiento Urbano.

ARTÍCULO 54: Limitaciones a la localización por adición. Son las limitaciones establecidas por la presente o las que pueden establecerse a los usos cuya proximidad con otros diferentes o similares, en un sector urbano particular, suponga efectos tales como molestias al vecindario, deterioro del medio físico natural o construido, problemas para la correcta función y seguridad de la vía pública o de las actividades entre sí.

ARTÍCULO 55: Limitaciones a la localización por incompatibilidad. Son las limitaciones establecidas por la presente o las que pueden establecerse a los usos de distinto tipo cuya incompatibilidad, en un sector urbano particular, suponga efectos tales como molestias para el vecindario, deterioro del medio físico natural o construido y para la correcta función y seguridad de la vía pública o de las actividades entre sí.

 

TITULO V - OCUPACIÓN DEL SUELO Y DEL ESPACIO LIBRE

CAPÍTULO 1.  INTENSIDAD DE OCUPACIÓN.

Indicadores urbanísticos.

ARTÍCULO 56: Se establecen los indicadores urbanísticos que regularán la ocupación del suelo en términos de intensidad máxima admitida para cada zona. Estos son el Factor de Ocupación del Suelo (F.O.S.), el Factor de Ocupación Total (F.O.T.), la Densidad  Poblacional Neta.

Factor de Ocupación del Suelo (F.O.S)

ARTÍCULO 57 (Texto según Ordenanza 10896): Se denomina Factor de Ocupación del Suelo a la relación entre la superficie máxima del suelo ocupada por el edificio y la superficie de la parcela.

A los efectos del cálculo del FOS deberá considerarse la proyección del edificio sobre el terreno, computando las superficies cubiertas y semicubiertas sobre la cota de parcela.

Será computable para el FOS:

  1. la superficie edificable por sobre la cota de parcela de un metro cincuenta centímetros (+1.50 metros).
  2. la superficie conformada por voladizos, aleros o salientes que superen la medida de 0.60 metros, desde el plano límite de la edificación.

Superficie de suelo absorbente.

ARTÍCULO 58: La superficie libre que resulte de la aplicación del F.O.S. deberá destinarse, en un porcentaje no inferior al 50% a terreno natural absorbente, forestado y parquizado.

Quedan exceptuadas de dicho requerimiento las parcelas  pertenecientes a las zonas centrales U/CP, U/EF, U/C1, U/C2, así como aquellas cuya superficie sea menor a 300 m2.

Factor de Ocupación Total (F.O.T.)

ARTÍCULO 59: Se denomina Factor de Ocupación Total a la relación entre la superficie cubierta máxima edificada y la superficie de la parcela.
Se considera superficie cubierta edificada en una parcela, a la suma de todas las áreas cubiertas en cada planta ubicados por sobre el nivel de la cota de parcela, incluyéndose espesores de tabiques, muros interiores y exteriores.
A los efectos de su cómputo no será considerada como superficie cubierta edificada la correspondiente a:

  1. salas de máquinas, tanques, depósitos o lavaderos, cocheras semicubiertas u otro espacio destinado a servicio común que sea complementario al uso preponderante.
  2. de planta libre, entendiéndose como tal a la totalidad de la superficie ubicada en cualquier nivel, con dos lados como mínimo abiertos y que no constituya ningún tipo de local habitable.
  3. superficies de aquellos locales cuya cota superior de techo sea igual o inferior a +1,50 metros respecto a la cota de parcela.
  4. Hall central de acceso y distribución, circulaciones comunes, escaleras, ascensores, conductos de ventilación, montantes de cañerías e instalaciones.
  5. El 70% de la superficie afectada a cocheras en plantas superiores, accesos y rampas vehiculares. En las zonas centrales podrá optarse por lo previsto en el artículo referido a Compensaciones Urbanísticas por provisión de cocheras.

Densidad de población neta.

ARTÍCULO 60: Se denomina Densidad Poblacional Neta a la relación entre la población de una zona y la superficie de sus espacios edificables, es decir, libre de los espacios circulatorios y verdes públicos.

A los efectos de calcular la cantidad máxima de personas por parcela se multiplicará su superficie por la Densidad Neta Máxima fijada para cada zona.

ARTÍCULO 61 (Texto según Ordenanza 10896): Cuando se trate de edificios de uso mixto, localizados en las zonas U/EF, U/C1, U/C2, U/C3, se aplicarán los valores de Densidad máxima correspondientes, en forma proporcional a cada uso (comercial, administrativo y análogos / residencial).

El Departamento Ejecutivo podrá definir sectores de promoción comercial, como herramienta de renovación urbana, para ello podrá otorgar incentivos por densidad comercial elevando los valores admitidos de Densidad respecto de los del área de su emplazamiento. Resultarán beneficiados con este incentivo aquellos emprendimientos que configuren algunos de los casos siguientes:

  1. Emprendimientos comerciales preexistentes que hubieran resultado sin actividad comercial durante los últimos dos años.
  2. Emprendimientos comerciales combinados con uso habitacional donde se cumpla con la provisión de 60 por ciento de unidades de cochera.
  3. Emprendimientos comerciales desarrollados en inmuebles catalogados por su valor patrimonial.

Estos incrementos en el cálculo de densidad comercial deberán ser compatibles con las condiciones de seguridad que requiera la actividad propuesta.
Cuando se trate de edificaciones en parcelas de tipo urbano de dimensiones inferiores a 900 m2 localizadas en zonas C/RU y R/RI se aplicarán los valores de Densidad, FOS y FOT análogos a los de la zona U/R5.
La Densidad Neta para los casos en que no se cuenten con los servicios de agua corriente y desagües cloacales, no podrá superar a la resultante de una vivienda unifamiliar por parcela (conforme a los Artículos 33º, 34º y 37º del Decreto Ley 8912/77).  

ARTÍCULO 62: Se entiende por Unidad Funcional a la unidad “mínima” capaz de albergar usos admitidos en una zona y susceptible de encuadrar en el Régimen de Propiedad Horizontal (Ley 13.512).

ARTÍCULO 63: En edificios destinados a espectáculos públicos, recreación, culto, educación, cultura, industria, depósitos y otros usos análogos que no impliquen estancia permanente y/o nocturna, no será de aplicación el indicador correspondiente a densidad.

ARTÍCULO 64: Para el uso hotel, en todas sus categorías, tales como apart-hotel y hospedaje, los valores de densidad máxima serán los correspondientes al uso comercial, administrativo y análogos.

Vivienda y/o habitación del encargado.

ARTÍCULO 65 (Texto según Ordenanza 10896):Todo edificio subdividido en 25 o más unidades funcionales debe poseer una Vivienda para el Encargado Permanente. La misma deberá tener como mínimo las siguientes dependencias: estar-comedor, cocina, baño y 2 dormitorios. Asimismo deberá contar también con habitación con bacha y anafe, baño y vestuario para el ayudante y/o suplente del Encargado y/o cualquier otro personal que trabaje en el edificio.

Este requerimiento será exigido en proyectos de edificios que se desarrollen en volúmenes o cuerpos de más de 3 niveles incluida la planta baja.

ARTÍCULO 66: La unidad precitada no podrá tener una superficie menor a 54 mts2 y ese será su único destino, quedando incorporada su área a las partes comunes del edificio, lo que constará en nota con carácter de Declaración Jurada en el Plano Municipal, ratificando su condición de inescindible de las áreas comunes.

ARTÍCULO 67: La vivienda del Encargado Permanente deberá cumplimentar todos los requisitos que  exige el Código de Construcciones vigente y deberá contar con similares terminaciones y servicios que las restantes unidades funcionales. Su ubicación podrá disponerse en planta baja o en el último piso, preferentemente en el contra frente.

ARTÍCULO 68 (Texto según Ordenanza 10896):Cuando el edificio cuente con menos de 25 unidades funcionales deberá contar con una habitación con bacha y anafe, baño y vestuario para ser usado por el personal del inmueble.

En aquellos proyectos que por la cantidad de unidades que posee, que no se desarrollen en altura y no cuenten con servicios comunes que requieran mantenimiento, el Departamento Ejecutivo podrá eximir la construcción de dicha habitación.

ARTÍCULO 69: A los efectos del control de los indicadores urbanísticos y del resto de la fiscalización municipal se tendrá en cuenta que las superficies destinadas a la Vivienda para el Encargado Permanente y la Habitación para personal no serán contabilizadas en los cálculos de la densidad, factor de ocupación total. Constarán en un cuadro de superficie aparte y no se computarán para el cálculo de los derechos de construcción.

CAPÍTULO 2.  LIMITACIONES A LOS VOLUMENES DE EDIFICACIÓN.

ARTÍCULO 70 (Texto según Ordenanza 10896):La presente Ordenanza considera como unidad morfológica de referencia a la calle a nivel peatonal actuando como articulación de las manzanas a su lado, la cual queda definida por:

  • Un plano de fachada preferentemente coincidente con la Línea Municipal, a nivel de basamento (altura 7 metros desde el nivel de vereda).
  • Retiros de fondo a fin de conformar el centro libre de manzana.
  • 3 niveles en Zonas Residenciales y en los Corredores Complementarios, 6 niveles en Áreas de Promoción y Corredores de Acceso Principal y Complementarios, 8 niveles en Área Pericentral, 10 niveles en Área Central y Residencial Central y 12 niveles en Área Eje Fundacional -excepto manzanas comprendidas entre Avenidas 1, 31 51 y 53.

A tal efecto se establece que ante una propuesta que no se encuadre en los parámetros morfológicos antes expuestos, el Departamento Ejecutivo podrá considerar alternativas volumétricas para dicho caso, previo estudio particularizado realizado por las Direcciones de Planeamiento y Obras Particulares. Según plano de detalle del Casco en las zonas U/C1, U/C2, U/C2b, U/C3, U/EF1, U/EF2a, U/EF3a y U/EF4a se podrá lograr una altura máxima por sobre la altura de referencia según consta en dicho plano a través de la obtención de premios y/o compensaciones urbanísticas. En ningún caso podrá ser superada la "Altura Máxima Permitida" para cada zona y sin perjuicio de lo dispuesto en el Artículo 92º de la presente.

ARTÍCULO 71: Se establecen limitaciones a la posición y a las dimensiones de los volúmenes edificables que se aplicarán en forma concurrente para cada caso.

Líneas de fachada.

ARTÍCULO 72: Se entiende por “Líneas de Fachada” a las definidas por las proyecciones de las fachadas de frente, laterales y de frente interno, pudiendo coincidir o no con las Líneas Municipales, las líneas divisorias laterales o de fondo de la parcela.
Según la posición de las Líneas de Fachadas de los edificios respecto a las Líneas Municipales, se denominan:

  1. En línea: Cuando la Línea de Fachada coincide con la Línea Municipal.
  2. Fuera de línea: cuando la Línea de Fachada supera el límite establecido por la Línea Municipal e invade el espacio público.
  3. Retirada: Cuando la Línea de Fachada no coincide con la Línea Municipal y se sitúa en el interior de la parcela.

Fachada de Frente.

ARTÍCULO 73: Se entiende por “Fachada de Frente” de un volumen edificado al paramento exterior que, por su posición respecto de la Línea Municipal, se vincula directamente con el espacio urbano de la vía pública.

Fachadas Laterales.

ARTÍCULO 74: Se entiende por “Fachadas Laterales” de un volumen edificado a los paramentos exteriores que, por su posición respecto de las líneas divisorias laterales de las parcelas, se vinculan indirectamente con el espacio urbano de la vía pública y/o el centro libre de manzana.

Fachada de Frente Interno.

ARTÍCULO 75: Se entiende por “Fachada de Frente Interno” de un volumen edificado al paramento exterior que, por su posición respecto a la línea divisoriade fondo de la parcela,  se vincula directamente con el centro libre de manzana.

Retiros.

Retiro de Frente.

ARTÍCULO 76: Se denomina “Retiro de Frente” a la distancia fijada entre la Línea Municipal y Art. 1º. la Fachada de Frente.

En lotes de esquina donde se exija retiro de frente obligatorio y cuyo lado menor sea inferior a 15 mts sólo se exigirá dicho retiro sobre el 50% de cada frente.

Cuando deban considerarse casos en los que se proyecte no ocupar con superficie cubierta o semi-cubierta sectores de la parcela lindantes con la línea municipal en inmuebles ubicados dentro de las zonas alcanzadas por las anteriores definiciones y se constate -previo inspección e informe de la DOP y/o de la Dirección de Planeamiento- una morfología circunstancial preexistente con similar escala y retiros, se admitirá la adopción de la misma característica como factor de diseño, facultando a los titulares del dominio a construir o ampliar su arquitectura con tales particularidades.

Retiro Lateral.

ARTÍCULO 77: Se denomina “Retiro Lateral” a la distancia fijada entre las Líneas Divisorias Laterales de la parcela y la Fachada Lateral. En las zonas en que se establece retiro lateral obligatorio, el  mínimo será de 2 metros.

El Departamento Ejecutivo podrá exigir otros retiros por estudio particularizado, a cargo de la SubsecretarÍa de Planeamiento y Desarrollo Urbano.

En todos los casos en los que se exija retiro lateral obligatorio se aplicará el mínimo de 2mts de cada eje divisorio para parcelas cuyo frente sea igual o mayor al frente mínimo estipulado por esta Ordenanza establecido para el parcelamiento mínimo de las distintas zonas.

Para parcelas cuyo ancho sea mayor a 12 mts e inferior al frente mínimo estipulado en la zona, el retiro lateral obligatorio será de 2mts. a uno de los ejes divisorios de la parcela. En el caso que la parcela en cuestión sea lindera de otra parcela con edificación aprobada y retiro sobre ese lado, el retiro de la obra a ejecutar se establecerá a continuación del retiro existente. Las parcelas cuyo   ancho sea igual o menor a 12 mts. quedarán eximidas de la obligatoriedad del retiro.

Retiro de Fondo.

ARTÍCULO 78: Se denomina “Retiro de Fondo” a la distancia fijada entre la Línea Divisoria de Fondo de parcela y la Fachada de Frente Interno.

Centro Libre de Manzana.

ARTÍCULO 79: Se denomina Centro Libre de Manzana al espacio restringido en su capacidad edificatoria, definido en forma y ubicación por las líneas de Frente Interno de toda la manzana. Este espacio estará conformado según el tamaño y forma geométrica de las manzanas o bloques. En aquellos macizos o manzanas cuyas medidas sean de 120 m por 120 m , el mismo estará delimitado por un polígono cuadrado de 40 m. de lado, ubicado en sus centros. Dada la configuración del amanzanamiento y la reducción de 10 m por cuadra que poseen las 6 manzanas contiguas y paralelas a cada lado de l Eje Fundacional y la Avenida 52, en el rumbo NE/SO del Casco Urbano, el mentado polígono tendrá una reducción de 10 m por cada una de ellas hasta las manzanas de 120 m por 90 m inclusive, en cuyo caso formará un rectángulo de 10 m (coincidente con el lado menor de la manzana) por 40 m en el mayor, siempre ocupando el centro del bloque. Los centros libres correspondientes a manzanas conformadas por otro tipo de geometría y/o dimensiones, serán resueltos teniendo en cuenta el principio por el cual cada parcela frentista podrá disponer de hasta 40 m de fondo (medidos de manera normal a la L.M) para implantar sus volúmenes construibles, respetando siempre el FOS para toda la parcela.

El criterio antes mencionado es de aplicación a todo el territorio del partido de La Plata.

ARTÍCULO 80: El Retiro de Fondo en parcelas pasantes y parcelas atípicas, no contempladas específicamente en los artículos precedentes, será definido por la Dirección de Planeamiento a fin de conformar el centro libre de manzana.

ARTÍCULO 81: En el centro libre de manzana de las zonas residenciales se admitirán únicamente, construcciones reglamentarias para actividades complementarias a la vivienda unifamiliar o multifamiliar, de acuerdo al uso principal admitido en la parcela, tales como quinchos, vestuarios, baños u otros análogos.

ARTÍCULO 82: Las construcciones referidas en el artículo anterior deberán ajustarse a las siguientes condiciones:

  1. Conformar un sector indiviso del resto del inmueble.
  2. Su superficie máxima no podrá superar el 10% de la superficie del terreno.
  3. Su superficie será computable en el cálculo del F.O.S. y F.O.T.
  4. La altura máxima de  la construcción, al igual que los cercos perimetrales no podrá superar los tres metros cincuenta centímetros (+ 3.50m.) medidos a partir de la cota de vereda en todo el perímetro correspondiente al fondo libre de manzana.

ALTURAS DE REFERENCIA.

ARTÍCULO 83 (Texto según Ordenanza 10896): Defínese a los efectos de este Código como "Altura de Referencia" a la altura autorizada para edificar en una zona determinada; y "Altura Máxima Permitida" a la lograda por la aplicación de los "Premios", a la "Transmisión de Volúmenes" y/o "Compensaciones Urbanísticas" previstos en la presente Ordenanza por sobre la "Altura de Referencia".
La "Altura de Referencia" y la "Altura Máxima Permitida" se medirán en niveles respecto de la cota de parcela."

ARTÍCULO 84 (Texto según Ordenanza 10896):A efectos de desalentar la creación del segundo cuerpo en edificios en zonas de altura de referencia mayor a 3 niveles y promover mejores condiciones de privacidad y menor FOS, se admitirá la transferencia de volúmenes a un cuerpo único anterior del edificio ocupando hasta un FOS de 0,35 y observando las proporciones del lote y su penetración en la manzana. Esta transferencia de volúmenes no implica incremento de indicadores urbanísticos.

El Departamento Ejecutivo reglamentará las condiciones proyectuales específicas para estos casos. Para aquellos casos que se opte por la construcción del 2º cuerpo, la altura determinada como límite máximo del 1º cuerpo no podrá superar la "Altura de Referencia de Zona" y el 2º cuerpo no podrá superar la altura detallada en el siguiente cuadro:

Altura de Referencia de Zona

Altura máxima 2° Cuerpo

12

8

10

8

8

6

6

4

4

4

3

3

ARTÍCULO 85: La altura de la planta baja es la existente entre la cara inferior del techo de la planta baja y el nivel de cota de parcela. La cota de planta baja no podrá situarse a más de 1,50 metros sobre la cota de parcela.

ARTÍCULO 86: La altura de piso es la distancia vertical existente entre las cotas de piso de dos plantas consecutivas.

ARTÍCULO 87: La altura libre de planta es la distancia vertical entre el nivel de piso y la cara inferior de cubierta o cielorraso de dicha planta, ambos con sus respectivos materiales y acabado superficial.

ARTÍCULO 88: La altura de fachada es la distancia vertical entre la cota de parcela y la cota máxima de la fachada de frente.

ARTÍCULO 89: No se consideran incluidos en la “Altura de Referencia” los siguientes elementos:

  1. "Los muros de cierre, parapetos, barandas,  pérgolas, marquesinas abiertas y  elementos análogos de remate y ornamento del edificio, que se encuentren por debajo de un plano trazado a una altura de 3 metros por sobre la Altura de Referencia.
  2. Los elementos funcionales propios de las instalaciones del edificio que se encuentren por debajo de un plano inclinado a 45°,  trazado a partir del encuentro entre el plano de fachada coincidente con la Línea Municipal y el plano citado en el inciso a) precedente del presente artículo. Se consideran elementos funcionales propios de las instalaciones del edificio a los depósitos de agua, refrigeradores, chimeneas, paneles solares, remates de caja de escaleras, salas de máquinas de ascensores, y otros elementos análogos.
  3. Las antenas que se encuadren como instalaciones de infraestructura urbana, podrán superar la altura máxima de la zona regulada en la presente norma, debiendo cumplimentar los requisitos y limitaciones para este tipo de elementos.
  4. Los locales destinados a lavaderos, tendederos u otros espacios destinados a servicios comunes que sean complementarios al uso preponderante y otros destinos análogos, los que serán considerados funcionales y propios de las instalaciones comunes de los edificios.

ARTÍCULO 90: Se establecen Compensaciones Urbanísticas para aquellos proyectos que prevean cuestiones en las que la comunidad mantiene especial interés en mejorar. Estas son:

  • Cantidad de estacionamiento de vehículos en relación a las unidades de oficinas o viviendas del proyecto.
  • Englobamiento de parcelas.
  • Compensación volumétrica por lotes de tamaño reducido.

Casos Especiales de Altura Máxima

ARTÍCULO 91: Cuando se trate de edificaciones comprendidas en Zonas UCP y UEF que adopten tipos arquitectónicos singulares respecto al sistema de ordenación propio de la zona a que pertenecen, la altura máxima se establecerá previo estudio particularizado efectuado por la Dirección de Planeamiento y resolución de la Subsecretaría de Planeamiento Urbano.

ARTÍCULO 92 (Texto según Ordenanza 10896):En las parcelas frentistas a la Avenida de Circunvalación, sitas en las manzanas comprendidas en la zona U/C3, la altura determinada como límite máximo es la de "Altura de Referencia" (6 niveles).
En las parcelas frentistas comprendidas en la zona UC/2, ubicadas desde AVENIDA 32 hasta AVENIDA 38 y desde CALLE 6 hasta CALLE 14, la altura determinada como límite máximo es la de "Altura de Referencia" (6 niveles).

ARTÍCULO 93: Cuando se trate de edificaciones comprendidas en Zonas de Preservación Cultural y/o Natural y colindantes con Edificios catalogados como Patrimonio a Preservar y/o Edificios existentes que adopten tipos arquitectónicos singulares respecto al sistema de ordenación propio de la zona a que pertenecen (edificios exentos, templos, colegios y análogos, situados en manzanas cerradas) la altura máxima se establecerá previo estudio particularizado efectuado por la Dirección de Planeamiento.

Utilización de medianeras como plano soporte

ARTÍCULO 94: Con el objeto de mejorar el paisaje urbano, aquellas parcelas que tengan como linderas edificaciones que excedan la altura máxima establecida para la zona, podrán utilizar como plano soporte la medianera de las mismas en el tramo que supere dicha altura, conformando un volumen arquitectónico compatible con el existente. En tales casos podrá generarse una fachada lateral hacia el espacio urbano.

ARTÍCULO 95: La utilización de medianeras como plano soporte quedará sujeta en todos los casos a un estudio particularizado que efectuará la Subsecretaria de Planeamiento y Desarrollo Urbano, debiendo exigirse el cumplimiento de los siguientes recaudos mínimos:

  1. que el edificio que aporta el plano soporte se encuentre ubicado en el casco urbano con excepción de aquellos existentes en las zonas U/C3 y U/R1.
  2. que la parcela presente dimensiones y proporciones adecuadas a tal fin.
  3. que el edificio supere el plano de altura máxima de la Zona y presente condiciones de implantación y proyecto tales que no vayan en desmedro de los niveles de habitabilidad del mismo, en cuanto asoleamiento, ventilación e iluminación de los locales.
  4. que la intervención genere una mejora urbana y de calidad paisajística, en tanto transforme la medianera existente en una fachada.

El D.E. deberá dictar el correspondiente acto administrativo autorizando la construcción, exigiendo una compensación urbanística relacionada con las superficies y volumetrías excedentes respecto de las permitidas en la zona.

PLANOS LÍMITES.

ARTÍCULO 96: Los planos límites son los “planos virtuales” que limitan el máximo volumen edificable por parcela. Quedan definidos a partir de los retiros mínimos establecidos para cada parcela según la zona de pertenencia y se sitúan en forma paralela a la o las líneas de referencia (Líneas Municipales, Divisorias Laterales y de Fondo).

ARTÍCULO 97: En ningún caso los paramentos de las edificaciones podrán sobrepasar dichos planos con excepción de balcones y cornisas. Si las fachadas son curvas u oblicuas, se considerarán los puntos de las fachadas más próximos a los Planos Límites, resulten los mismos vértices o tangentes respecto de dichos planos.

ARTÍCULO 98: Los Planos Límites fijados para cada zona deberán ser consignados de modo expreso en los planos que se presenten a la Dirección de Obras Particulares.

ARTÍCULO 99: En los casos en que el Plano Límite de Frente coincida con la Línea Municipal  o con la Línea Municipal de Esquina, se establece que:

  1. No podrá ser superado por construcciones hasta una cota de altura de 3.00 m. medida desde la cota de parcela. Quedan incluidos en la limitación los toldos y marquesinas.
  2. Podrá ser superado por construcciones, por sobre la cota de altura de 3.00m. (tres metros) hasta una distancia máxima de 1.30m (un metro con treinta centímetros) respecto de la Línea Municipal.

Los balcones cerrados deberán respetar la distancia máxima de 1.30m respecto de la Línea municipal. Estas superficies serán computables en el cálculo de la edificabilidad de la parcela.
Los balcones cerrados podrán tener una superficie de fachada menor o igual al 45% de la superficie total del plano de fachada.

ARTÍCULO 100: En los casos en que el Plano Límite de Frente se encuentre retirado de la Línea Municipal se establece que podrá ser superado con construcciones bajo cota de parcela hasta un plano virtual coincidente con la Línea Municipal.

Plano Límite de Referencia en Altura.

ARTÍCULO 101(Texto según Ordenanza 10896): Se denomina "Plano Límite de Referencia en Altura" al plano virtual horizontal que, definido a partir de la altura de referencia establecida para cada zona fija la altura normal de edificación al utilizar el máximo de indicadores asignados a la zona.
Cuando el FOS adoptado sea menor al FOS máximo permitido para cada zona, la superficie (FOT) no utilizada en cada nivel podrá transferirse sobre la altura de referencia. Para tal fin se considerara la siguiente fórmula: (FOS MAXIMO – FOS ADOPTADO) X SUP. TERRENO X CANTIDAD DE NIVELES DE REFERENCIA = M2.-
En ningún caso se podrá superar la "Altura Máxima Permitida" para cada zona de que se trate.

ARTÍCULO 102: Cuando se trate de edificios monumentales o templos para los cuales se ­proyectan cúpulas, bóvedas, agujas y otros motivos arquitectónicos similares, el Departamento Ejecutivo, estará facultado para autorizar que éstos superen el Plano de Altura de Referencia fijado.

Limitaciones al volumen en parcelas de conformación y/o implantación particulares

ARTÍCULO 103: En las zonas de preservación y en parcelas cuya superficie sea igual o mayor a 2500 metros cuadrados (2500 m2) se respetarán los indicadores de FOS, FOT, DENSIDAD, reglamentados por Zonas, pudiendo modificarse las limitaciones al volumen, previo estudio por parte de la Dirección de Planeamiento Urbano.

En parcelas emplazadas dentro del Casco Fundacional, cuando se demuestren condiciones particulares del contexto urbano el D.E.  podrá admitir pautas al volumen propias, previo informe de la Dirección de Planeamiento.

CAPÍTULO 3. ESPACIOS LIBRES DE OCUPACION.

ARTÍCULO 104: Los espacios libres de ocupación están conformados por Espacios Libres Urbanos y Espacios Libres Auxiliares.

Espacio Libre Urbano.

SARTÍCULO 105: e denomina Espacio Libre Urbano al espacio abierto, capaz de garantizar buenas condiciones de habitabilidad, en función de requerimientos de iluminación, ventilación, asoleamiento, ángulo de visión del cielo, visuales exteriores, vegetación, privacidad, acústica y otros elementos de saneamiento ambiental, pudiendo ventilar e iluminar locales de cualquier categoría.

El espacio Libre Urbano puede ser Público o Privado.

Espacio Libre Urbano Privado.

ARTÍCULO 106: Se considera Espacio Libre Urbano Privado al de dominio privado, constituido por:

  1. El espacio libre del centro de manzana.
  2. Los espacios resultantes de los retiros de la Línea Municipal sean éstos voluntarios u obligatorios, así como los retiros de las Líneas Divisorias Laterales, cuando éstos se comuniquen directamente con el espacio de la vía pública o con el espacio libre de centro de manzana y tengan un ancho igual o mayor a 4 metros.

    Los espacios que se conformen por retiros respecto a las líneas divisorias de fondo en parcelas que por sus dimensiones no requieran retiro de fondo. Para todos los casos se adoptara la semisuma de ambas dimensiones (profundidad), debiendo el resultado de dicha semisuma ser igual o mayor a 4 mts.

  3. Los patios ubicados entre bloques
  4. Los patios de 1ª y 2ª clase, según lo establecido en el Código de Edificación.
  5. Los patios bajo cota de parcela (ingleses) vinculados directamente con el espacio de la vía pública o el centro libre de manzana.

Centro Libre de Manzana.

ARTÍCULO 107: Se denomina Centro Libre de Manzana al espacio libre de edificación definido en forma y ubicación por las líneas de fachada de frente interno.

Patios principales entre bloques.

ARTÍCULO 108: Se denominan patios principales entre bloques, a las áreas descubiertas ubicadas entre volúmenes construidos en la misma parcela cuyas dimensiones respetan la siguiente relación:


b ≥ 8 + [0.25 x (h - 12)] (b mayor o igual a 8 +[0.25 x (h - 12)]

siendo:
(h)  la altura de los paramentos tomada desde el nivel de piso terminado del patio entre bloques, con independencia del nivel de referencia ± 0.00 referido a la cota de parcela.

(b)la distancia medida entre los puntos más cercanos de sus respectivos paramentos.

Nota: Cuando los volúmenes que definen estas áreas (patios) alcancen una altura menor a los 4 niveles =  12mts  deberán guardar una distancia mínima entre sí de 8 mts, debiéndose aplicar la formula explicitada en el presente articulo cuando la altura de tales volúmenes sea igual o mayor a los 4niveles =12mts.

ARTÍCULO 109: En caso de paramentos de diferente altura, el valor de (h) será igual a la semisuma de las alturas de ambos paramentos enfrentados, siempre que (b) no sea inferior a cuatro (4) metros.

Uno de los lados de dicho patio podrá reducirse hasta un 20%, no pudiendo ser nunca menor a cuatro (4) metros y siempre que el otro lado se aumente en proporción tal que no modifique la superficie requerida.

Patios Apendiculares.

ARTÍCULO 110: Se entiende por Patios Apendiculares a aquellos patios abiertos por un lado de su planta al espacio libre urbano, centro libre de manzana y/o patios principales entre bloques cuando cumplen las siguientes relaciones:

a   4 metros (a mayor o igual a cuatro metros)

a ≥  p   (a mayor o igual a p)

donde la abertura de unión (a) es igual o mayor a la profundidad (p) del  patio y no inferior a 4 metros.

ARTÍCULO 111: A estos patios pueden disponerse aberturas secundarias de los locales de primera categoría de aquellos edificios que se encuentren en parcelas colindantes, siempre que la altura del parapeto inferior de los vanos sea igual o mayor a 1,60 metros.

Patios bajo cota de parcela

ARTÍCULO 112: Son los patios vinculados directamente con cualquier  espacio libre excepto patio apendicular. Los patios bajo cota de parcela deberán cumplimentar las siguientes condiciones: El ancho mínimo será de 4,00 m. cuando  posean una cota de hasta menos 3,00 respecto del piso. En los casos en los que la cota negativa de estos patios supere los 3,00m la DOP resolverá mediante la presentación por parte de los recurrentes de un estudio particularizado del caso.

Espacio libre auxiliar

ARTÍCULO 113: Se denomina Espacio Libre Auxiliar al espacio libre de ocupación que por sus dimensiones y proporciones, no reúne todos los requisitos que garanticen las condiciones suficientes de habitabilidad para asistir a varios ambientes o locales.

ARTÍCULO 114: Las áreas descubiertas que constituyan el espacio libre, sea este urbano o no urbano no podrán cubrirse con elementos fijos o con claraboyas vidriadas corredizas. Sólo se permitirán los toldos plegables de tela o material similar.

ARTÍCULO 115: La dimensión de los lados que conformen el área descubierta de patios que contengan salientes o aleros, se determinará a partir de la proyección horizontal de voladizos cuya saliente sea mayor o igual a sesenta  centímetros (> ó = a 0.60m.)

ARTÍCULO 116: En caso que el área descubierta de una parcela resulte lindera a otra parcela, la medida de la distancia (d) se tomará a eje divisorio entre parcelas.

ARTÍCULO 117: Cuando en un área descubierta se ubique una escalera abierta, podrá computarse como área descubierta la mitad de la superficie destinada a la misma, a los efectos del cálculo de la superficie mínima del área libre de ocupación.

ARTÍCULO 118: La cota del nivel de referencia sobre el que se tome la altura de las áreas descubiertas se consignará en los planos de obra yMunicipales Reglamentarios correspondientes para su aprobación.

Espacio libre urbano público.

Los Espacios Circulatorios.

ARTÍCULO 119: Cualquier modificación de los espacios circulatorios públicos, tales como calles peatonales, reducción de dimensiones y/o alteración de las características de ramblas y plazoletas, será evaluada por la Subsecretaría de Planeamiento y Desarrollo Urbano.

Tratamiento de los Solados Públicos.

ARTÍCULO 120: La construcción y conservación de las veredas está a cargo de los propietarios de los lotes frentistas.

Veredas en el partido de La Plata

ARTÍCULO 121: Las veredas correspondientes a lotes baldíos o edificados en el partido de La Plata, se rigen por las disposiciones del Código de Edificación.

Mobiliario Urbano.

ARTÍCULO 122: Entiéndase por mobiliario urbano a todo elemento que, ubicado dentro de los espacios libres urbanos públicos, sea destinado a satisfacer el mejor uso de dichos espacios, en actividades recreativas y/o culturales y/o informativas y/o de servicios.

ARTÍCULO 123: Cualquier elemento a instalar en la vía pública cumplirá las condiciones de ubicación y diseño que indique el Departamento Ejecutivo. En ningún caso dificultarán la circulación del público ni perjudicarán la contemplación y uso de los edificios o de los ámbitos urbanos donde se sitúen, debiendo contribuir a facilitar su uso y a mejorar su imagen. No se permitirá la ubicación de estos elementos próximos o sobre la línea municipal ni en las esquinas, a los fines de no dificultar la circulación de discapacitados visuales y de peatones en general.

 

TITULO VI -  ESTRUCTURA VIAL

CAPITULO 1. CLASIFICACIÓN DE VÍAS.

ARTÍCULO 124: Todas las vías de comunicación dentro del territorio del Partido de La Plata se clasifican a Nivel Regional y a Nivel Partido conformando una red jerarquizada que permite regular los usos, establecer restricciones y limitaciones, así como ordenar las obras de apertura, ensanche, pavimentación y todas aquellas que en materia vial se realicen en el futuro.

NIVEL REGIONAL.

ARTÍCULO 125: A Nivel Regional las vías de comunicación se clasifican en las siguientes redes:

  1. Red Regional
  2. Red Regional Metropolitana

Red Regional.

ARTÍCULO 126: La Red  Regional cumple la función de vincular el partido de La Plata con otros centros urbanos de la provincia de Buenos Aires y del país. Está compuesta por vías cuya jerarquía supera las conexiones del Partido con la región, formando parte de la estructura vial provincial y/o nacional y quedando afectadas al sistema de accesibilidad externo.

Las vías que componen la Red Regional son las siguientes:

  1. Autopista La Plata - Buenos Aires.
  2. Ruta Nacional N° 2.
  3. Ruta Provincial N° 36 (Avenida 191)
  4. Ruta Provincial N°  6.
  5. Ruta Provincial N° 53.

Red Regional Metropolitana.

ARTÍCULO 127: La Red Regional Metropolitana cumple la función de vincular el partido de La Plata con otros centros urbanos y partidos adyacentes confiriendo funcionalidad y entidad regional al área de influencia de La Plata quedando, junto con la red anterior, afectada al sistema de accesibilidad externo.

Las vías que componen la Red Regional Metropolitana son las siguientes:

  1. Ruta Provincial N° 14 (Camino Centenario desde Av. 32 hasta final de partido).
  2. Ruta Nacional N° 1 (Camino General Belgrano).
  3. v. Antártida Argentina.
  4. Av. 7 entre Av. 32  y calle 528.
  5. Ruta Provincial N° 11 desde intersección calle 122 hasta límite de partido.
  6. Calle 122 entre desde Diag. 74 hasta intersección Ruta Provincial N° 1.
  7. Ruta Provincial N° 13 (calle 120) entre Av. 520 y Diag. 74.
  8. Ruta Provincial N° 13 (Av. 520)  entre Ruta Nacional N° 2 y calle 120.
  9. Ruta Provincial N° 19 (Av. Arana) entre Ruta Nacional N° 2 y límite del partido de La Plata.
  10. Ruta Provincial N° 215 (Av. 44) desde Av. 31hasta límite de partido.
  11. Av. 90  entre Ruta Provincial N° 36 y calle 122.

NIVEL PARTIDO.

ARTÍCULO 128: A Nivel Partido las vías de comunicación se clasifican en las siguientes redes:

  1. Red de Conectoras Principales – Troncales.
  2. Red de Conectoras Secundarias.
  3. Calles de Acceso Domiciliario  o calles internas de enclave.
  4. Calles de Tránsito Vehicular Restringido.
  5. Calles Peatonales y Especiales.
  6. Ciclovías –bicicletas y motocicletas-.
  7. Calles Colectoras (acompañan vías de circulación rápida)

Red de Conectoras Principales.

ARTÍCULO 129: Red de Conectoras Principales cumple la función de prolongar dentro del Partido de La Plata las vías que lo vinculan con la región, interconectando diferentes zonas urbanas, complementarias, rurales e industriales, distribuir el tránsito regional en la red de colectoras secundarias absorbiendo un caudal importante de transporte automotor de pasajeros y/o carga, quedando afectadas al sistema de accesibilidad interno.

Las vías que componen la Red de Conectoras Principales son las siguientes:

  1. Av. Circunvalación: boulevard 83, Av. 32, boulevard 82, Av. 31, boulevard 81, Av. 72, boulevard 84, Av. 66 desde boulevard 84 hasta Av. 122.
  2. Calle San Luis, entre Ruta Provincial N° 36 y calle 13.
  3. Calle 11 entre Ruta Provincial N° 36 y Cno. Centenario.
  4. Calle 501 entre av. 178 y Camino Centenario.
  5. Calle 508 entre Av. 31 y Av. 7.
  6. Calle 515 entre Ruta Provincial N° 36 y Av. 173.
  7. Av. 32 entre av. 173 y Circunvalación.
  8. Av. 66 entre Ruta Provincial N° 36 y Circunvalación.
  9. Calle 637 entre av. 137 y Av. 7.
  10. Calle 635 entre Av. 7 y Ruta Provincial N° 11.
  11. Av. 7 entre Calle 508 y Calle 528.
  12. Av. 7 entre Av. 72 y Calle 637.
  13. Calle 13 entre Calle San Luis y Calle 502.
  14. Av. 13 entre Circunvalación y Calle 610.
  15. Av. 19 entre Calle 511 y Circunvalación.
  16. Calle 28 bis entre Calle San Luis y Calle 11.
  17. Calle 28 entre Calle 11 y calle 501.
  18. Av. 31 entre Calle 501 y circunvalación.
  19. Av. 137 entre Av. 66 y calle 637.
  20. Av. 143 entre Av. 520 y Av. 66.
  21. Av. 155 entre Calle 501 y Av. 90.
  22. Calle 179 entre Av. Arana y Calle San Luis.
  23. Calle 178 entre Calle San Luis y Calle 515.
  24. Av. 173 entre Calle 515 y Av. 90.

Red de Conectoras Secundarias.

ARTÍCULO 130: La Red de Conectoras Secundarias cumple la función de vincular las Conectoras Principales entre sí, interconectar diferentes sectores urbanos y oficiar como colectoras del tránsito pesado o rápido descargando las calles de acceso domiciliario o interna de enclave. Facilitar el acceso a las zonas centrales y subcentros urbanos conectando estas zonas con la red de Conectoras Principales quedando afectadas al sistema de accesibilidad interno.

Calles de Acceso Domiciliario.

ARTÍCULO 131: Las calles de acceso domiciliario cumplen la función de permitir el atravesamiento de las diferentes zonas urbanas y el acceso vehicular domiciliario a todas las unidades parcelarias. Recibirán tránsito pesado sólo en forma accidental o periódica, y de acuerdo a la capacidad portante de la calzada, previa autorización del Departamento Ejecutivo sobre la base del informe que elabore la Subsecretaría de Planeamiento y Desarrollo Urbano.

Calles de Tránsito Vehicular Restringido.

ARTÍCULO 132: Las calles de tránsito vehicular restringido cumplen la función de dar respuesta a situaciones urbanas particulares con prioridad del uso peatonal, quedando el tránsito vehicular condicionado al horario,  tipo de vehículo y  capacidad portante de la calzada.

ARTÍCULO 133: Adjuntase el Plano de la Estructura Vial del partido de La Plata conteniendo las jerarquías viales que se detallan, Plano nº 3 que como anexo forma parte de la presente Ordenanza:

  1. Red Regional
  2. Red Regional Metropolitana

A Nivel Partido

    Red de Conectoras Principales –Troncales- existentes y proyectadas
  1. Red de Conectoras Secundarias existentes y proyectadas

 

TITULO VII - REGULACIÓN POR ZONAS

CAPÍTULO 2. Zonas Especiales

A. BIENES CON PROTECCIÓN PATRIMONIAL

Competencia.

ARTÍCULO 134: Se declara de interés público preservar el patrimonio cultural, por su contribución a la calidad ambiental y al mantenimiento de la memoria colectiva. El D.E. planificará y llevará a cabo las acciones, proyectos y programas particularizados, referidos a la protección patrimonial, en todas las zonas, edificios, lugares u objetos que las normas contenidas en el presente Código determinen.

ARTÍCULO 135: Los lugares, edificios u objetos considerados por estas normas de valor paisajístico, histórico, arquitectónico, simbólico o ambiental obliga a todos los habitantes a ordenar sus conductas en función de su protección, como así también de aquellos elementos contextuales que contribuyen a su valoración.

Órgano de Aplicación.

ARTÍCULO 136: La Subsecretaría de Planeamiento Urbano, a través de las Direcciones que ella designe, se constituye  en Autoridad de Aplicación (A.A.) de la presente normativa, debiendo consultar a la Agencia Ambiental en los casos del patrimonio eco-ambiental, paleontológico y arqueológico.

ARTÍCULO 137:La A.A. tiene a su cargo la formulación e implementación de todas las normas de protección patrimonial y ambiental,  con todas las atribuciones que las normas contenidas en el presente Código así prescriban.

La A.A. elaborará y pondrá en marcha programas de actuación, cuyos beneficios incidan en la protección del patrimonio, generando sinergias que alienten a la iniciativa privada. Dichos programas tendrán en cuenta los siguientes aspectos:

  • Programas que comprendan la rehabilitación total o parcial de sitios y edificios existentes, y de obras nuevas.
  • Programas de conservación de edificios de alto valor patrimonial que comprendan su rehabilitación y puesta en valor, pudiendo asegurar la perpetuación de los resultados mediante la adquisición y/o afectación del dominio. El presente caso se limitará a los edificios catalogados con protección integral que sean priorizados y que presenten situación de riesgo patrimonial.
  • Programas de mejora ambiental del espacio público, protección del paisaje natural, terrestre, lacustre o fluvial, o para la defensa de la flora, fauna y el equilibrio ecológico, no podrán ser dedicados a usos que impliquen transformación de su destino o naturaleza o lesionen el valor específico de lo que se quiere proteger. Sólo se admitirán edificaciones aisladas, para usos de equipamiento e infraestructura imprescindible, para el funcionamiento de las actividades propias del sector.

ARTÍCULO 138:La A.A. brindará asesoramiento a los interesados con la finalidad de que puedan llevar a cabo mejores prácticas sobre el patrimonio que se busca proteger. El asesoramiento consistirá en la realización de un Manual de Intervenciones, donde se buscará la tipificación de las alternativas posibles para la ampliación, adecuación y puesta en valor de los tipos arquitectónicos identificados, Cartillas de asesoramiento por rubros, sistemas de información integrados y programas de capacitación.

Bienes de Interés Patrimonial.

ARTÍCULO 139:Los espacios y bienes sujetos a obligación de proteger serán declarados como tales dentro del Registro Único de Bienes de Valor Patrimonial respectivo, elaborado por la Autoridad de Aplicación y aprobado por el Concejo Deliberante.
Este Registro constituye un instrumento de regulación urbanística para los edificios con necesidad de protección patrimonial y de particularización de la normativa especifica, respecto de la calificación asignada. A través del mismo se definirán los niveles de protección que correspondan a los bienes definidos como patrimoniales.

Criterios de valoración.

ARTÍCULO 140: Los criterios de valoración deben considerarse en función de los propios elementos a proteger, del análisis del contexto urbano y de los objetivos de planeamiento para el área.
Los criterios de valoración a utilizar para la catalogación serán:

  1. " Valor urbanístico: cualidades referidas a la capacidad de enriquecer el paisaje urbano o el espacio público.
  2. Valor arquitectónico: cualidades de estilo, composición, materiales, coherencia tipológica u otras cualidades relevantes.
  3. Valor histórico-cultural: cualidad testimonial de una organización social o forma de vida que configura la memoria histórica colectiva.
  4. Valor singular: características irreproducibles o de calidad en cuanto a aspectos técnico-constructivos o al diseño de edificios o sitios.
  5. Valor eco-ambiental: arquitectura sustentable, por diseño de estructuras y/o materiales empleados en la construcción que reduzcan el uso de energías no renovables en el largo plazo.

Áreas de Valor Patrimonial

ARTÍCULO 141: La A.A. analizará aquellas áreas que a través de estudios particularizados resulten homogéneas, en cuanto a morfología, carácter, y/o proceso de configuración histórica, con el fin de consolidar los atributos que las hacen emblemáticas y significativas para la comunidad en su conjunto, y articular acciones en procura de  su conservación. Para la aprobación de cualquier intervención en las áreas de valor patrimonial, deberá solicitarse factibilidad de Proyecto ante las Direcciones Municipales pertinentes conforme lo establece el Decreto 1592/08. Declárense Zonas de Preservación Patrimonial a los siguientes sectores urbanos:

  1. - Meridiano V – (Z.P.P.MV) la que quedara comprendida por las parcelas frentistas correspondientes a  la calle 71 entre 16 y 18 y la calle 17 entre 70 y 71; Diagonal 80 entre 44 y 50, parcelas frentistas de ambas márgenes; Calle 49 entre 6 y 7, frentes números impares; Manzana comprendida por calles 54, 2 y boulevard 53 y Plazoleta del Líbano; Avenida 53 entre 2 y 6, números impares.
  2. - “Humedal del Arroyo El Pescado cuya valoración patrimonial obedece a cuestiones ambientales, recreativas y educativas. La zona afectada estará definida por el cauce propiamente dicho, sus afluentes principales y su humedal con más una franja paralela de margen de 150 m adicionales. La delimitación geográfica específica se hará conjuntamente con el estudio de las cuencas hídricas del partido o mediante estudio particularizado del sector. En éste, las construcciones que pretendan realizarse deberán responder a las actividades descriptas y sus sectores anexos y de servicios correspondientes, siendo su evaluación final considerada y aprobada por el Concejo Deliberante.

ARTÍCULO 142: El D.E. a través de las áreas correspondientes confeccionará el listado de todos los bienes incluidos en estas zonas con sus propias valoraciones y lo comunicará a cada uno de los titulares de dominio de las parcelas afectadas en un plazo no mayor a 12 meses.

ARTÍCULO 143: El D.E. podrá autorizar intervenciones en parcelas incluidas en las Zonas de Preservación Patrimonial siempre que se presenten estudios particularizados debidamente fundamentados y que las justifiquen.

Protección Edilicia

ARTÍCULO 144: Se refiere a los niveles de protección de lo construido en las parcelas. Se establecerán niveles particulares de protección e intervención para los inmuebles sujetos a registro. En toda catalogación se establecerá el dictado de los niveles particulares de protección e intervención.

Cualquier propietario de un inmueble que posea valor patrimonial, oficialmente reconocido o no, podrá requerir su catalogación y niveles de protección de considerarse que el mismo presente valores que sean necesarios proteger.

Niveles de Protección Edilicia

ARTÍCULO 145: Se definen los siguientes niveles de protección edilicia:

  1. Protección  Integral: Se encuentran afectados a este nivel aquellos edificios de interés especial cuyo valor de orden histórico y/o arquitectónico los ha constituido en hitos urbanos, que los hace merecedores de una protección integral. Protege la totalidad de cada edificio conservando todas sus características, arquitectónicas y sus formas de ocupación del espacio.
  2. Protección Estructural: Se encuentran afectados a este nivel aquellos edificios que por su valor histórico, arquitectónico, urbanístico o simbólico caracterizan su entorno o califican un espacio urbano o son testimonio de la memoria de la comunidad. Protege el exterior del edificio, su tipología, los elementos básicos que definen su forma de articulación y ocupación del espacio, permitiendo modificaciones que no alteren su tipología de origen.
  3. Protección Contextual: Se encuentran afectados a este nivel los edificios cuyo valor reconocido es el de constituir la referencia formal y cultural del área, justificar y dar sentido al conjunto. Protege la imagen característica del área previniendo actuaciones contradictorias en el tejido y la morfología.
  4. Protección Cautelar: Consiste en la conservación de las propiedades que se hallan aledañas a las de protección integral y/o estructural y cuya intervención podría alterar significativamente los valores de los bienes alcanzados por estas protecciones.

Régimen de los Bienes Inventariados

ARTÍCULO 146: Los bienes catalogados quedan sujetos al régimen de preservación que a continuación se detalla:

  1. Los cambios de usos permitidos serán parciales, admitiéndose sólo el residencial, equipamiento administrativo, cultural, social o comercial, conforme estudio particularizado y siempre que contribuyan a la auto-sustentabilidad del bien.
  2. El permiso de demolición de un bien catalogado, sea parcial o total, deberá ser solicitado por el interesado, acompañando un informe técnico que justifique la petición ante la Dirección de Obras Particulares quien autorizará la acción, previo informe de la Dirección de Planeamiento Urbano.
  3. El requerimiento por el solicitante no lo autoriza a efectuar trabajo alguno sobre el bien, hasta tanto se expida la autoridad competente.
  4. Si un bien hubiera sido demolido sin el permiso correspondiente, la nueva intervención tendrá los indicadores urbanísticos que le fueron otorgados al edificio pre-existente.

Establécese que todas las violaciones o transgresiones a la presente Ordenanza sobre bienes catalogados de Interés Patrimonial, que sean debida y fehacientemente constatadas por el Departamento Ejecutivo, implicarán restricción al dominio del inmueble afectado, la que deberá ser comunicada por el Departamento Ejecutivo al Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires, para que conste en toda transmisión de dominio.

  1. Considérase falta grave, además de la demolición sin permiso indicada en el inciso d) de la presente Ordenanza, haber realizado cualquier tipo de intervención edilicia en los bienes catalogados de Interés Patrimonial, que requiriendo previa autorización municipal, ésta no hubiera sido gestionada con anterioridad. Dando lugar en cualquiera de estos casos a la imposición de la restricción de Indicadores Urbanísticos, de manera tal que la nueva intervención tendrá como tope máximo los indicadores urbanísticos que tenía el edificio originalmente catalogado, no pudiendo superar el FOS máximo de la zona
  2. Las Restricciones de Indicadores Urbanísticos que se impongan a una propiedad por aplicación de la presente norma y modificatorias o por trasgresiones indicadas en el apartado 1 de la presente, se comunicarán al Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires, con especificación de:
    1. Norma trasgredida.
    2. Indicadores Urbanísticos que se fijan para la propiedad: FOS, FOT, Densidad, CUF, Altura Máxima, Niveles.

El levantamiento de estas restricciones se harán por exclusiva autorización del Concejo Deliberante.

ARTÍCULO 147: Si existiera peligro  inminente de derrumbe que pudiera ocasionar daños a las personas o a las cosas, la A.A. intimará al propietario a realizar las obras que considere necesarias para su conservación, evitando demoliciones innecesarias. La intimación especificará tipo de obra a realizar y plazo para ejecutarla, bajo apercibimiento de realizarla el Municipio a costo y cargo del propietario.

ARTÍCULO 148: La A.A. ser reservará la aprobación de incorporación de carteleras, marquesinas y/o cualquier otro elemento que modifique la imagen exterior de los edificios, no permitiendo inclusiones que perjudiquen la conservación o lectura del bien catalogado.

En caso de existir carteleras, toldos y marquesinas dispuestas en infracción a las condiciones precedentes, dentro del plazo de seis (6) meses a contar de la aprobación del Registro Único de Bienes Patrimoniales, se deberá proceder al retiro de las mismas, bajo apercibimiento de realizar los trabajos el municipio a costo y cargo del propietario.  En caso de no efectuarse dichos trabajos el Municipio se reserva del derecho de retirarlos sin ningún tipo de reclamo.

ARTÍCULO 149: No se admitirá la tala de especies arbóreas bajo ninguna circunstancia sin autorización del D.E.. Será admitida la excepción cuando el propietario del inmueble considere que la existencia del mismo le produce un perjuicio, debiendo demostrarlo fehacientemente mediante la intervención de Escribano Público o Agente Municipal autorizado, y aludir a razones de seguridad para efectuar dicha tala.

El causante de la perdida de una especie arbórea sin el respectivo permiso, estará obligado a sustituirlo por otro ejemplar de la misma especie, o el que la Dirección de Espacios Verde determine, en el mismo lugar y por cinco (5) ejemplares que el D.E. indique por tipo de especie y lugar de emplazamiento.

ARTÍCULO 150: Estarán a cargo de la A.A. las acciones e intervenciones para la conservación y preservación del patrimonio en áreas  de dominio municipal  y uso público tales como: la  restitución de pérgolas, fuentes, mobiliario urbano, especies forestales, así como todo otro elemento conformador de los espacios mencionados, la protección paisajística de los entornos de interés y cualquier actuación en los mismos, incluyendo plantaciones y reforestaciones.

Del Procedimiento para la Aprobación de las Intervenciones.

ARTÍCULO 151: Toda intervención a realizarse en alguno de los bienes catalogados se ajustará al siguiente procedimiento:

  1. El interesado deberá presentar ante la Dirección de Obras Particulares para su aprobación la siguiente documentación:
    1. Memoria técnica del tipo de intervención.
    2. Plano Municipal conforme a esta memoria.
    3. Memoria técnica de los aspectos relevantes del edificio existente, si los hubiera, considerando los siguientes tópicos: Aspectos Funcionales, Aspectos Morfológicos (Fachada y volumetría  propios del edificio y referido a su implantación),  Aspectos tecnológicos y constructivos, Estado de Conservación general del edificio, Plano de antecedentes si lo hubiera, Plano de localización de especies forestales y/o espacios verdes de valor.
  2. La aprobación de la intervención estará a cargo de la Dirección de Obras Particulares y deberá otorgarse en un plazo máximo de 30 días desde que las actuaciones se encuentran en estado para resolver, una vez expedida la Dirección de Planeamiento Urbano.

El Registro Único de Bienes Patrimoniales

ARTÍCULO 152: A La A.A. elaborará un Registro Único de Bienes Patrimoniales que deberá ser objeto de aprobación final en la forma prevista en la presente, en un plazo no mayor a  doce (12) meses contados desde la aprobación de esta Ordenanza. Durante el tiempo que demande esta tarea –aún cuando se exceda el plazo-, el Municipio se reservará el derecho de otorgar la aprobación de lo propuesto por el propietario.

ARTÍCULO 153:El Registro Único de Bienes Patrimoniales es el instrumento de regulación urbanística para los bienes sujetos a preservación patrimonial y de calificación particularizada de su estatuto urbanístico, debiendo contener:

  • Los indicadores urbanísticos, las limitaciones al volumen definitivas y usos permitidos para cada uno de los bienes patrimoniales inventariados.
  • Grados de protección y consecuentes modos de intervención permitidos conforme las siguientes pautas:
  • Categorización del bien conforme su interés específico.
  • Posibilidad de modificación exterior total o parcial del edificio. En este caso deberá detallarse el tipo de modificación a realizarse.
  • Posibilidad de modificación interior total o parcial del edificio. En este caso deberá detallarse el tipo de modificación a realizarse.
  • Posibilidad de cambio de Uso, determinando cuáles son los admitidos para cada bien conforme su categorización.

  • Determinación del estado de conservación del bien incluyendo las acciones preventivas y/o correctivas para su  conservación.

ARTÍCULO 154:Al concluir la etapa de elaboración del Registro Único de Bienes Patrimoniales, las Direcciones Planeamiento Urbano y Obras Particulares deberán comunicar de su contenido y efectos a todos los propietarios de los bienes inmuebles alcanzados, dentro de los sesenta (60) días hábiles siguientes. Posteriormente se implementará un Registro de Oposición por un período de sesenta (60) días hábiles administrativos, contados a partir del día siguiente al vencimiento del término fijado para las comunicaciones mencionadas a fin de que los interesados soliciten la recategorización, y/o desafectación de bienes o cualquier otra modificación a introducir en el Registro Único de Bienes Patrimoniales. Todas las proposiciones, solicitudes y objeciones planteadas deberán ser resueltas en forma expresa por el D.E. dentro de los sesenta días (60) hábiles de presentadas por el propietario.

ARTÍCULO 155:Cerrado el Registro de Oposición, el D.E. elevará al Concejo Deliberante, en un plazo de treinta (30) días hábiles, la Propuesta de Preservación para su aprobación final.

Controles

ARTÍCULO 156: Los  bienes enlistados en el Registro Único de Bienes Patrimoniales quedan sujetos a inspecciones  periódicas a realizarse por la Dirección de Obras Particulares a fin de garantizar los parámetros de conservación oportunamente informados.

Incentivos

ARTÍCULO 157 (Texto según Ordenanza 10896): A fin de proveer los medios para la adecuada protección del patrimonio arquitectónico catalogado actualmente y a futuro distinguido en el Registro Unico de Bienes Patrimoniales que se elabore según lo dispuesto en el Artículo 152º y también para proteger eventualmente piezas arquitectónicas de comprobada jerarquía histórica que pudieran ser afectadas por obras a erigirse en predios ubicados en su entorno, serán de aplicación las siguientes herramientas:

  1. Desgravación total de las tasas que sean aplicables a cada bien conforme su Identificación Catastral y Número de Partida;
  2. Autorización de traslados de indicadores urbanísticos y capacidades constructivas de hasta el 100% del contenido disponible que se limite en el bien que se pretende preservar o en aquel que se estime por cercanía, sin alteración de las alturas de referencia propias del/los predios al/los cual/les se trasladen.
  3. Las Direcciones de Preservación del Patrimonio, Obras Particulares y Planeamiento Urbano brindarán asesoramiento técnico especializado para adecuar los proyectos que se presenten a evaluación, emitiendo informes circunstanciados y disponiendo para ello de un término no superior a los 10 días en cada una de tales intervenciones. Posteriormente, la Subsecretaría de Planeamiento Urbano dictará la resolución vinculante que será agregada al expedientillo de obra.
  4. Los organismos de aplicación podrán otorgar premios y/o compensaciones urbanísticas citadas en la presente Ordenanza en consonancia con lo prescripto en el Artículo 83º del Decreto-Ley N° 8912/77 y sus decretos reglamentarios y modificatorios.

El Departamento Ejecutivo, a través de los organismo correspondientes, arbitrará todas las medidas conducentes a fin de impedir la distorsión, destrucción o demolición de los "Bienes Catalogados" por el Decreto N° 1579/06 o el que en lo sucesivo lo reemplace, generando acciones tendientes a evitar la pérdida irreversible y/o modificación de tales bienes.
Asimismo no se autorizarán demoliciones, ampliaciones, cambios de uso y/o refacciones en edificaciones cuya data original sea anterior al año 1930 inclusive, independientemente de su localización, sin la conformidad previa de la Dirección de Preservación Patrimonial u oficina que la reemplace.
Todo cambio o intervención sobre los mismos deberá ser aprobado por norma o acto emanado de autoridad competente, precedido de estudios técnicos suficientes y dictamen del Consejo Único de Ordenamiento Territorial.

ARTÍCULO 158:Desgravaciones impositivas para los titulares de edificios catalogados que podrán significar un porcentual de reducción de las contribuciones de tasas por conservación de vía pública, a propuesta de la Autoridad de Aplicación.

Las intervenciones realizadas deberán cumplir con las especificaciones exigidas en cada caso. La exención perderá vigencia si no se mantiene el edificio en buen estado de conservación. Los porcentuales de reducción y plazos de vigencia, serán determinados por la A.A. de acuerdo con los siguientes criterios:

Nivel de protección: cuanto mayor sea el nivel de protección mayor será la proporción a desgravar.
Cuantía de la intervención: cuanto mayor sea la cuantía de la intervención, mayor será la proporción a desgravar.

Usos: se privilegiarán aquellos edificios que tengan destinado al uso residencial más del 70 %, aquellos de interés social o comunitario y otros que resulten de beneficio para el área.

ARTÍCULO 159: Desgravación total de los Derechos de Construcción de los edificios catalogados, respecto de las mejoras que se realicen en los edificios con valor patrimonial.

ARTÍCULO 160 (Texto según Ordenanza 10896): El/los propietario/s de inmueble/s catalogado/s podrán proceder a la Transferencia de la Capacidad Constructiva remanente de la/las parcela/s en que se emplace/n el/los edificio/s catalogado/s, según las disposiciones consignadas en el presente artículo.
Dicha transferencia de capacidad se reserva en cabeza del/los titular/es del dominio del bien catalogado con el carácter de un crédito que constará inscripto a su nombre en el Registro Público Especial de Capacidad Constructiva Transferible (RPECCT). El crédito por reserva de capacidad constructiva podrá ser cedido en todo o en parte, según las previsiones del Título IV de la Sección III del Libro II del Código Civil, mientras no se hubiese agotado.
El Departamento Ejecutivo analizará la puesta en uso de la Transferencia de la Capacidad Constructiva (TCC), previendo que:
La TCC consiste en la venta de privilegios de la construcción de propietarios de una zona "emisora" que no puede ejercer el potencial de construcción por la prohibición a demolición de edificios de valor patrimonial. Los privilegios, en superficie y rendimientos podrán ser adquiridos por propietarios de una zona "receptora", que requieren una autorización del Departamento Ejecutivo para alcanzar una potencialidad de construcción mayor a la que originalmente les autoriza la normativa urbanística. La Autoridad de Aplicación designada por el Departamento Ejecutivo autorizará la transacción mediante el sistema contractual que determine y asegure que una parte se destine a la restauración del edificio de valor patrimonial, otra parte a su mantenimiento y otra parte a la renovación de las áreas públicas que lo rodean. La TCC se constituirá en una venta entre particulares sujeta a que los recursos se apliquen a un interés colectivo y al rescate del Patrimonio de la Ciudad.
El precio de venta referido a las superficies a ser vendidas será dictaminado por una comisión de avalúos de bienes. El criterio que se adoptará se basa en el cálculo siguiente:

  1. Se cuantifica la superficie que puede emitir el edificio de valor patrimonial (superficie construida máxima permitida menos superficie construida real)
  2. Se divide entre el coeficiente de utilización del suelo de la zona receptora -que especifica la superficie construible respecto de la superficie del terreno-, con lo cual se obtiene la superficie del suelo que se necesita para albergar la superficie de construcción permitida.
  3. Se multiplica por el precio de suelo al que comercialmente se venden los terrenos de la zona receptora.
  4. El 25% del pago será reservado por el Departamento Ejecutivo para que se lo aplique a la restauración del espacio público general o lindante al edificio objeto de la transacción.

La transferencia de potencialidad de construcción que podría otorgarse no debe superar los indicadores máximos admitidos por el Decreto Ley N° 8912/77.

B. AREAS DE ARROYOS Y BAÑADOS.

Sector anegable del área urbana - Sectores de protección de arroyos y bañados de áreas complementaria y rural

ARTÍCULO 161: El conjunto de parcelas anegables, además de las limitaciones y requisitos establecidos para cada zona, tendrán las siguientes limitaciones especiales:

  1. - Limitaciones a los Usos del Suelo:

    a.1. No podrán instalarse industrias que descarguen efluentes líquidos a cualquier tipo de cuerpo receptor sin tratamiento previo.
    a.2. Las industrias localizadas en dichas parcelas, que en alguno de sus procesos generen emisiones de efluentes líquidos que requieran tratamiento previo a su vertido, dentro del término de seis meses contados a partir de la publicación del presente en el Boletín Municipal, deberán  presentar la siguiente documentación:

    1. Certificado de Aptitud Ambiental emitido por la autoridad provincial competente en el marco de lo establecido por la Ley 11459.
    2. Certificado de Aprobación otorgado por la autoridad provincial competente sobre la conducción y vuelco de los líquidos efluentes a un cuerpo receptor superficial.

    a.3. Las industrias instaladas o a instalarse en dichas parcelas no podrán tratar y/o disponer residuos sólidos, líquidos o semisólidos en el suelo o subsuelo en forma transitoria ni permanente.

  2. - Limitaciones al Parcelamiento:

    b.1. Las parcelas de origen, cuando cuenten con todos los servicios esenciales, podrán ser subdivididas en parcelas con una superficie mínima de 1.800 m2., frente mínimo de 30m., y relación frente/fondo igual o mayor a 1/2.
    b.2. En las parcelas de superficie mayor o igual a 2 ha, donde aún no se han conformado manzanas, se deslindarán de las restricciones del presente artículo a las manzanas que resulten del proyecto del trazado vial y que no se encuentren afectadas por la zona de máximo riesgo de inundación. Éstas podrán subdividirse en parcelas que respeten las dimensiones mínimas establecidas para cada zona de acuerdo con lo regulado por los art. 230° a 269°, mientras que sobre las manzanas afectadas por la zona de máximo riesgo de inundación deberán respetarse los mínimos establecidos en el inc. b.1. del presente artículo. Ambos casos requerirán informe previo de la Dirección de Planeamiento.

  3. c.- Limitaciones al volumen edilicio:

    c.1. Ocupación: Los factores de ocupación tendrán los siguientes límites:

    F.O.S. máximo: 0,3
    F.O.T. máximo: 0,5

    c.2. Podrán adosarse viviendas entre sí, únicamente formando pares, con una superficie máxima de 120 m2 cubiertos cada vivienda.
    c.3. La cota de nivel de piso interior de la edificación, deberá ser de 0,40m superior a la cota de nivel de la parcela.
    c.4. En parcelas superiores a 300 m2 se podrá alterar la cota natural del terreno mediante relleno hasta en un 70% de la superficie total de la parcela, de la cual solo el 40% podrá estar impermeabilizada.
    c.5. (Texto según Ordenanza 10896)Queda prohibida la construcción de taludes, muros de contención, y/o cualquier otro elemento que pudiera impedir el libre escurrimiento del agua. Excepto cuando tales obras sean consecuencia de un estudio hidráulico aportado por el recurrente y aprobado por la Autoridad del Agua de la Provincia de Buenos Aires;
    Los ejes divisorios, tanto el de la Línea Municipal como el de los ejes medianeros, permitirán el libre escurrimiento, pudiendo realizarse de alambre tejido, cerco vivo, rejas. Su altura máxima será de 2,00 metros.

    c.6. Retiros:

    1. Retiro lateral de Ejes Medianeros: El retiro de la edificación de los Ejes Medianeros laterales en parcelas entre medianeras, dependerá del ancho de la parcela:

      - En las Parcelas de ancho menor a 12 metros la edificación cubierta podrá apoyarse en uno de los ejes medianeros laterales, debiendo dejar un retiro mínimo de 2.00 metros del eje medianero lateral opuesto. Asimismo podrán edificarse construcciones semicubiertas, siempre que los soportes verticales no conformen muros de ancho superior a 0,30 metros sobre el eje medianero. En Parcelas preexistentes, de ancho menor a 12.00 metros, será exigido el retiro lateral en los casos en que la Parcela tenga la superficie mínima requerida para la zona de pertenencia.
      - En las Parcelas de ancho igual o mayor a 12,00 metros y de hasta 15,00 metros, la edificación cubierta podrá apoyarse en uno de los ejes medianeros laterales, debiendo dejar un retiro mínimo de 3,00 metros del eje medianero lateral opuesto.
      - En las Parcelas de ancho mayor a 15 metros, la edificación cubierta debe dejar todo el perímetro libre y con una distancia mínima de 3,00 metros a ambos ejes medianeros.
      - En todas las parcelas de ancho igual o mayor a 12,00 metros, las construcciones semicubiertas podrán apoyarse sobre ambos ejes medianeros laterales con las siguientes condiciones: un ancho máximo de 4,00 metros medido desde el eje medianero, una altura máxima de 3,00 metros, que los soportes verticales no conformen muros de ancho superior a 0.30 sobre el eje medianero.

    2. Retiros entre edificaciones en la misma parcela: la distancia mínima entre edificaciones en la misma parcela será de 3 metros.
    3. Las limitaciones dispuestas en los apartados 1.a., b. y c.1., c.2, c.3 y c.4, deberán registrarse en los planos de subdivisión y en los planos de obras sujetos a aprobación.”

    (Texto incorporado por Ordenanza 10896)El Departamento Ejecutivo podrá disminuir o dejar sin efecto la obligación de retiros laterales siempre que la condición de la parcela y el proyecto arquitectónico así lo justifiquen. Las pautas para evaluar estas circunstancias estarán debidamente fundamentadas en causales tales como dimensiones exiguas, geometrías irregulares, preexistencias consolidadas en predios linderos, factores de consolidación volumétrica, condiciones de asoleamiento y todo otro factor que propenda a una mejor resolución de diseño

ARTÍCULO 162: Una vez ejecutadas las obras de saneamiento sectorial, previo informe de la Dirección de Hidráulica municipal, y estudio particularizado, con intervención y dictamen de la Dirección de Planeamiento, se resolverá, pudiendo levantar las limitaciones a fin de poder disponer libremente de los indicadores de la zona de pertenencia.-

C. ZONAS DE RECUPERACION TERRITORIAL.

ARTÍCULO 163:Las parcelas correspondientes a las Zonas de Recuperación Territorial determinadas en el Plano 2 que forma parte de la presente y toda otra parcela que tenga una excavación que supere el horizonte de los suelos decapitados determinada a partir de la realización del  relevamiento de las cavas, estarán condicionadas a las siguientes acciones de acondicionamiento:

- acciones de acondicionamiento físico-natural
- acciones de acondicionamiento funcional total o parcial.

Acciones de Acondicionamiento Físico-Natural.

ARTÍCULO 164: El D.E. podrá intimar al o a los titulares de dominio de los predios con cavas, los que  tendrán un plazo máximo de 3 meses, contados a partir de que hayan sido debidamente notificados, para presentar ante la Subsecretaría de Planeamiento Urbano y ante la Agencia Ambiental, un Proyecto y su correspondiente Plan de Trabajos de Acondicionamiento físico-natural para su aprobación.

ARTÍCULO 165:Con el Proyecto de Acondicionamiento físico-natural de los predios, se presentarán los estudios necesarios, confeccionados por profesional idóneo en la materia, como así también la propuesta de acciones concretas de acondicionamiento del predio. Dichas elaboraciones para el acondicionamiento de estos predios deberá contar con dictamen previo de la Agencia Ambiental
El Proyecto de Acondicionamiento presentado, tendrá como plazo máximo para su ejecución 24 meses a contar de la aprobación del mismo y deberá garantizar la realización de las siguientes acciones:

  1. efectuar las tareas de relleno necesarias para superar la cota de nivel freático, indicando el tipo, origen y volumen del  material de relleno utilizado. Dichas tareas serán evaluadas y controladas por la autoridad de aplicación.
  2. tratamiento de la superficie de la cava suavizando la pendiente del predio hasta alcanzar un gradiente inferior a los 45°, como así también dotar de cobertura vegetal a la cava en proceso de recuperación.

En todos los casos las dependencias con competencia en la materia podrán ordenar la realización de tareas complementarias tales como programas de forestación, obras de drenaje que permitan el escurrimiento del agua de lluvia, construcción de cerco perimetral de seguridad, colocación de señalización preventiva adecuada y visible, y toda otra tarea que considere necesaria a los efectos de garantizar el acondicionamiento físico-natural del predio afectado. Dichos programas complementarios para el acondicionamiento de cavas deberá contar con dictamen previo del Departamento Ejecutivo

ARTÍCULO 166:La falta de presentación del Proyecto y su correspondiente Plan de Trabajos en tiempo y forma, como su falta de materialización en los plazos aprobados, dará derecho al Departamento Ejecutivo a realizar y/o finalizar los trabajos a costo y cargo del propietario o a requerir la expropiación del bien, sin perjuicio de la multa que se le pueda aplicar con motivo del incumplimiento.

ARTÍCULO 167:El incumplimiento de lo establecido en los artículos precedentes será penalizado con la aplicación de una multa por parte del Departamento Ejecutivo conforme a lo siguiente:

  1. Los propietarios de predios que hubieran realizado la explotación del mismo con la correspondiente autorización  municipal, serán pasibles de una multa igual al 50% del valor de la tierra promedio de la zona por m2, multiplicado por la superficie total del predio.
  2. Los propietarios de predios que hubieran realizado la explotación del mismo sin la autorización correspondiente, serán pasibles de una multa igual al 100% del valor de la tierra promedio de la zona por m2, multiplicado por la superficie total del predio. El valor de la tierra promedio de la zona por m2. Será el fijado por los Tasadores Oficiales del Banco Municipal de La Plata.

Acciones de Recuperación funcional total o parcial

ARTÍCULO 168:Los propietarios de parcelas ubicadas en zonas de recuperación territorial, que propongan una intervención o materialización de uso en la misma, deberán presentar ante la Subsecretaría de Planeamiento y Desarrollo Urbano un proyecto que contemple las siguientes acciones de recuperación funcional, parcial o total, pudiendo en tal caso asignárseles los indicadores urbanísticos correspondientes.

ARTÍCULO 169:La Subsecretaría de Planeamiento y Desarrollo Urbano y las dependencias con competencia en la materia aprobarán el proyecto, donde se determine el grado de recuperación del predio de acuerdo a las acciones propuestas, las que pueden consistir en:

- viviendas de baja densidad (únicamente en Zonas Residenciales)
- centros comerciales
- centros recreativos y deportivos
- equipamientos de interés comunitario.
- otros usos que mantengan coherencia con el carácter de la zona en la que se insertan las  
parcelas a intervenir.
-.proyectos especiales.

En todos los casos deberán:

Jerarquizarse las vías de acceso a los predios, con el objeto de incorporarlas gradualmente a la trama urbana.

Dotar a los predios recuperados que así lo requieran en relación al uso, de los servicios esenciales de infraestructura con que cuenta el área urbanizada adyacente.

Afectar como mínimo el 10% de la superficie del predio a espacio verde, además de cumplimentar con las disposiciones relativas a las cesiones correspondientes del predio, para espacio verde  y reservas fiscales de uso público.

Debiendo el Concejo Deliberante otorgar la autorización definitiva para la intervención solicitada.

ARTÍCULO 170 (Texto según Ordenanza 10896) : El Departamento Ejecutivo otorgará la Factibilidad Técnico-Urbanística y procederá a caracterizar las parcelas como zona especial de prevalente interés comunitario, fijándose los plazos de ejecución de las obras, la asignación de usos, tipo de parcelamiento, indicadores urbanísticos y demás limitaciones que correspondan en cada caso y según se trate de recuperación total o parcial. En tales casos se deberá dar cumplimiento a lo establecido en el Artículo 83º del Decreto – Ley 8912/77.

ARTÍCULO 171: Transcurrido el plazo otorgado para la ejecución del proyecto aprobado, sin que se hubiere dado inicio a las obras, caducará de pleno derecho y por el solo vencimiento del plazo el certificado de Factibilidad Técnico Urbanístico, quedando las parcelas con los indicadores urbanísticos de la zona de recuperación territorial.

El cumplimiento parcial de los trabajos en el plazo fijado para la ejecución de la totalidad del proyecto, dará derecho al Departamento Ejecutivo a fijar nuevos plazos o a ordenar la demolición de lo construido, quedando las parcelas con los indicadores urbanísticos de la zona de recuperación territorial

ARTÍCULO 172: De darse los supuestos contemplados en los artículos precedentes, de presentar el propietario el mismo o un nuevo proyecto de recuperación, deberá presentar la totalidad de la documentación pertinente para obtener un nuevo Certificado de Factibilidad Técnico Urbanística.

D. ZONAS DE USOS ESPECÍFICOS

ARTÍCULO 173: Las zonas de Usos Específicos son aquellas en las que se localizan usos singulares o propios que no siguen la lógica del ordenamiento del área a la que pertenecen, y que esta Ordenanza afecta con carácter de exclusivo.  Son las destinadas a la localización de usos relativos al transporte, las comunicaciones, la regulación del combustible gaseoso, la producción y/o transmisión de Energía y el agua potable, la defensa, la seguridad, determinados equipamientos referidos a la asistencia social, sanitaria, educación, recreativa y deportiva.

ARTÍCULO 174: Quedan comprendidos en la categoría de Usos Específicos los que se incluyen en la siguiente clasificación:

  1. Transporte:

    Estaciones de ferrocarril  y tierras de dominio y/o jurisdicción de Ferrocarriles Nacionales y Provinciales.
    Aeropuerto.
    Terminal de ómnibus de media y larga distancia.

  2. Defensa :

    Batallón 601
    Regimiento 7

  3. Seguridad :

    3.1. Cárceles

    Unidad nº 1 Lisandro Olmos  (197 y 52)
    Unidad nº 8 de Mujeres Los Hornos.  (149  e/70 y 71)
    Unidad nº 9 La Plata. (76 e/ 9 y 10)
    Unidad nº 10 I.N.S .Melchor Romero.(520 y 176 )
    Unidad nº 12 Gorina (501 y Vías del F.F. C.C:)
    Unidad nº 17 Lisandro Olmos (197 e/ 49 y 50).
    Unidad nº 22 HGAM Lisandro Olmos (51 y 196)
    Unidad nº 25 Valetudinarios -Lisandro Olmos.(52 y 192)
    Unidad nº 26 Med. Seg. Lisandro Olmos. (52 y 192)
    Unidad nº 29 Alta. Seg. Melchor Romero.(520 e/ 179 y 183)

    3.2. Servicio penitenciario

    Jefatura
    Escuela de Cadetes

  4. Fúnebres :

    Cementerio Municipal

  5. Producción e infraestructura

    Planta de Tratamiento de Depuración de Cloacas  de Ringuelet.”

De las Intervenciones en Zonas de Usos Específicos.

ARTÍCULO 175: Toda intervención que implique desafectación como ZONA DE USO ESPECIFICO y /o consecuente cambio de uso e indicadores, deberá ser aprobada mediante decreto del D.E.

Asimismo toda intervención que se realice en el polígono comprendido por  las  calles  o  prolongación de las trazas de las calles 604, 30, 637 y 2 -en torno a la zona de uso específico del Aeropuerto La Plata-, deberá cumplimentar lo establecido por la Ley 17.285 ”Código Aeronáutico de la República Argentina”, normas internacionales –Anexo 14 de la Organización de Aviación Civil Internacional (OACI) - y anexos concordantes que rijan la materia.”

Aprovechamiento urbanístico de las zonas de usos específicos.

ARTÍCULO 176: En las zonas de Usos Específicos comprendidas por los predios: jurisdicción del ENABIEF, Aeropuertos, Terminales de media y larga distancia, Plantas de Producción de energía, de tratamiento de efluentes industriales, de depuración de líquidos cloacales,  se prohíbe todo tipo de subdivisión y se asignan los siguientes indicadores urbanísticos:

F.O.S = 0.06
F.O.T. = 0.1

ARTÍCULO 177: Para el resto de los bienes situados en la zona de usos específicos, se adoptarán los indicadores urbanísticos de las zonas con las que limitan.

ARTÍCULO 178: Si el predio limita con más de una zona, adoptará los indicadores urbanísticos de aquella en la que han sido asignados los indicadores de menor valor, a excepción de aquellos que limitan con una zona corredor, caso en que adoptará los indicadores de ésta.

E- ZONAS DE ESPARCIMIENTO

ARTÍCULO 178: Las Zonas de Esparcimiento son aquellas destinadas a la actividad recreativa ociosa o activa con el equipamiento adecuado a dichos usos, pudiendo estar ubicada en cualquiera de las áreas.

ARTÍCULO 180: Quedan comprendidos en la categoría de Zonas de Esparcimiento los que se incluyen en la siguiente clasificación:

Espacios Verdes Recreativos Deportivos y de Educación Ambiental:

  • Paseo del Bosque
  • Parque Ecológico Municipal
  • República de los Niños y Clubes adyacentes
  • Estadio Ciudad de La Plata
  • Estancia Chica
  • Country Club Estudiantes de La Plata
  • Aeroclub La Plata

El Departamento Ejecutivo por vía reglamentaria, mediante un relevamiento, incluirá dentro de las Zonas de Esparcimiento a Clubes deportivos y recreativos, Áreas deportivas recreativas de los Colegios Profesionales Campings y campos deportivos de Sindicatos y/o Mutuales cuya superficie sea igual o superior a 2 Has. Los predios con este tipo de uso serán identificados por su nomenclatura catastral.

ARTÍCULO 181: Las intervenciones a realizarse en el Paseo del Bosque, deberán ser presentadas ante la Subsecretaría de Planeamiento y Desarrollo Urbano para evaluar, elevando informe al D.E. para su aprobación.

 

TITULO VIII - INTERVENCIONES Y PROCEDIMIENTOS DE APROBACIÓN

CAPÍTULO 1: CLASIFICACIÓN DE LAS INTERVENCIONES

ARTÍCULO 182: A los efectos de establecer los procedimientos de aprobación de las intervenciones que regula la presente Ordenanza, se las clasifica de la siguiente forma:

PROYECTOS DE URBANIZACIÓN Y SUBDIVISION
CONJUNTOS DE VIVIENDAS
PARQUE INDUSTRIAL Y TODA OTRA FORMA DE AGRUPACIÓN INDUSTRIAL
PROYECTOS PARTICULARES Y ESPECIALES
LOTE SOCIAL

Las intervenciones que no queden comprendidas en la clasificación precedente y que contengan actividades que requieran de Certificado de Factibilidad de Localización, de acuerdo a lo establecido en el Capítulo Limitaciones y Requisitos a los Usos, se regularán por el procedimiento establecido en el Capítulo 2 del presente Título 2ª Parte (Operativa) como: “Proyectos no comprendidos en la clasificación de las intervenciones”.

Proyectos de Urbanización y Subdivisión

ARTÍCULO 183: Se considerará Proyecto de Urbanización y Subdivisión a todo emprendimiento urbanístico que se localice en zonas del Área Urbana y Complementaria.

ARTÍCULO 184: Los Proyectos de Urbanización se clasifican en dos categorías:

  1. Proyecto de Urbanización y Subdivisión
    Comprende los emprendimientos que sólo prevén el englobamiento o subdivisión de parcelas, manzanas o bloques, encuadrados en las exigencias que establezca la presente norma para la zona de pertenencia.
  2. Proyecto de Urbanización, Subdivisión y Edificación
    Comprende los casos de subdivisión en que además se materialice la edificación cuyo destino sea equipamiento, comercio, servicio, vivienda u otro uso permitido para la zona. Incluye los casos en que la edificación se realice en parte o en todas las parcelas resultantes del emprendimiento

ARTÍCULO 185: Se considera Conjunto de Viviendas a todo agrupamiento habitacional siempre que se verifiquen las siguientes condiciones: que el número de unidades sea igual o mayor a 45 y que se desarrolle en un área igual o mayor a 15.000 m2 netos de superficie.

Club de campo

ARTÍCULO 186: Se entiende por Club de Campo o complejo recreativo residencial a un área territorial de extensión limitada que no conforme un núcleo urbano y que reúna las siguientes características básicas:

Esté localizada en las zonas de Clubes de Campo del área Rural delimitadas en la presente ordenanza y las que autoriza la Ley 8912.
Una parte de la misma se encuentre equipada para la práctica de actividades deportivas, sociales o culturales en pleno contacto con la naturaleza.
La parte restante se encuentre acondicionada para la construcción de viviendas de uso transitorio.
El área común de esparcimiento y el área de viviendas deben guardar una mutua e indisoluble relación funcional y jurídica, que las convierte en un todo inescindible. El uso recreativo del área común de esparcimiento no podrá ser modificado, pero podrán reemplazarse unas actividades por otras; tampoco podrá subdividirse dicha área ni enajenarse en forma independiente de las unidades que constituyen el área de viviendas.

Cementerio privado

ARTÍCULO 187: Se considera Cementerio Privado a los servicios fúnebres en grandes predios privados, destinados a inhumaciones, exhumaciones, reducción de restos y/o cremaciones, con las actividades complementarias que admita la presente ordenanza.

Actividades extractivas de suelos

ARTÍCULO 188: Se consideran actividades extractivas de suelos a los destapes, desmontes, excavaciones y movimientos de tierra o suelo.

Proyectos Particulares y Especiales

ARTÍCULO 189 (Texto según Ordenanza 10896) : Son considerados Proyectos Particulares y Especiales los emprendimientos que por su gran magnitud, especificidad y/o complejidad de usos e impacto, requieren de una regulación particular, quedando incluidos dentro de esta categoría los siguientes casos, siendo el siguiente listado meramente enunciativo. Queda facultado el D.E. a establecer indicadores urbanísticos y otras condiciones morfológicas y/o volumétricas acordes a la característica y escala del emprendimiento, que ofrezca una solución con características relevantes que requieran de un miramiento particular. Considéranse incluidos en esta condición los siguientes usos y destinos:

SEGURIDAD: CÁRCEL/ PRESIDIO / UNIDAD CORRECCIONAL
PLANTA DE PRODUCCIÓN, ALMACENAMIENTO Y DISTRIBUCIÓN DE AGUA Y ENERGÍA
INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS EN AREA URBANA
PLANTA TRATAMIENTO DE RESIDUOS URBANOS
PLANTA DE TRATAMIENTO Y/O DISPOSICIÓN DE EFLUENTES Y LODOS CLOACALES
PLANTA DE TRATAMIENTO Y/O DISPOSICIÓN DE RESIDUOS Y EFLUENTES PELIGROSOS O ESPECIALES
TERMINALES O ESTACIONES DE TRANSPORTE PÚBLICO
AEROPUERTOS
AUTODROMOS
ESTADIOS PARA LA PRÁCTICAS DEPORTIVAS
CENTROS COMERCIALES DE GRAN ESCALA Y COMPLEJIDAD
GRANJAS ECOLOGICAS
COMPLEJOS TURISTICOS Y HOTELEROS
ACTIVIDADES ADMINISTRATIVAS GUBERNAMENTALES
ACTIVIDADES HIPICAS EN GENERAL

ARTÍCULO 190: Facultase al DE a facilitar el desarrollo de PROYECTOS ESPECIALES que se elaboren desde la esfera estatal, privada o mixta. Estos emprendimientos deberán ser propuestos en zonas de articulación, de esparcimiento, de recuperación territorial, de usos específicos y otras que -por sus características físicas, de superficie, ubicación y de estímulo- propendan a un desarrollo eficaz y superador de lo instrumentado por la norma. A tales efectos se podrán establecer indicadores urbanísticos y demás condiciones referidas a equipamiento urbano propias de la característica y escala del proyecto, requiriendo autorización previa del Concejo Deliberante.

ARTÍCULO 191: Lote Social

Definiese como lote social a toda Parcela de dimensiones tales que garanticen el espacio mínimo necesario para proyectar una vivienda unifamiliar, compatible con el grupo que la compone, en áreas urbanas y complementarias o adyacentes a una de ellas y que pueden admitir una edificación de  interés social con condiciones de habitabilidad propias de la historia de planes de urbanizaciones populares exitosas, propendiendo al arraigo de las personas ocupantes al nivel cero y al afianzamiento de la identidad barrial con el beneficio y fortalecimiento del derecho a la tierra.

Sólo se autorizará el loteo social cuando la tierra a subdividir en parcelas de tales dimensiones sea propiedad del estado nacional, provincial y/o municipal con destino a vivienda unifamiliar. A su vez el estado municipal podrá autorizar la subdivisión en este tipo de parcelas cuando la titularidad de la tierra pertenezca a sindicatos, cooperativas, colegios profesionales e instituciones de bien público  siempre que se mantenga el destino antes mencionado. 

Tales parcelas, resultado de la división de la tierra por el régimen que regula la Dirección de Geodesia del la Provincia de Buenos Aires, propenderán al desaliento del recurso de subdivisión a través de la Ley Nacional 13.512 de Propiedad Horizontal, atenuando de este modo el pernicioso auge de las divisiones ilegales que se promueven irregularmente con la comercialización de partes indivisas u ocupaciones clandestinas.

La Municipalidad mediante Ordenanza, podrá declarar a estas zonas como de provisión prioritaria de servicios y equipamiento comunitario, conforme lo establece el inciso 1 del art. 84 del Decreto ley 8912.

El estándar de los servicios a suministrar por las entidades promotoras estará definido y fiscalizado por el municipio, pudiendo admitirse parámetros particulares en virtud del proyecto y de la condición que detente la zona de implantación del mismo.

Crease el área de asesoramiento para viviendas sociales denominada “Departamento de Vivienda Social”.

  1. Los beneficiarios del servicio del departamento serán  aquellos que posean:
    1. Terrenos cuya escritura haya sido otorgada o se encuentre en trámite avanzado a través del programa de escrituras sociales de la provincia de Buenos Aires;
    2. Terrenos denominados lotes sociales ;
    3. Todo propietario que posea un único lote o único inmueble;
    4. que el requerimiento de vivienda única a construir no supere los 75 m2 y que estén comprendidas en las categorías C, D , o E de las Planillas de Reajuste Inmobiliario de Catastro Provincial;
    5.  Terrenos ubicados en el Partido de La Plata en cualquiera de sus zonas a excepción de las comprendidas en el casco fundacional.
  2. Las funciones del Departamento estarán comprendidas en:
    1. Asesorar en la realización del proyecto, ampliación y/o remodelación de la vivienda única dentro de las normas establecidas en el presente código.
    2. Asesorar en técnicas constructivas que garanticen la integridad estructural y la sustentabilidad del proyecto, dentro de la normativa vigente.
    3. Asesoramiento en la cuantificación y determinación de materiales a usar en el proyecto.
    4. Asesoramiento en la orientación del desarrollo de los tramites para la legalización del proyecto.
  3. Los beneficiarios  que hayan sido asesorados por el “Departamento de Vivienda de Social”, tendrán un plazo máximo de 2 (dos) años para completar la legalización de su situación ante la Dirección de Obras Particulares.
  4. Los beneficiarios quedarán exentos de pagar los Derechos de Construcción y en caso de no regularizar  su vivienda, en el lapso establecido precedentemente, deberán pagar las multas correspondientes y los derechos de construcción que le fueron eximidos oportunamente.
  5. El  4% de la recaudación anual de los derechos de Construcción quedarán afectados para el financiamiento de dicho Departamento.

 

CAPÍTULO 3 -  IMPACTO AMBIENTAL

Evaluación de Impacto Ambiental

ARTÍCULO 192: Se entiende por Evaluación de Impacto Ambiental (EIA), al documento constituido por el conjunto de estudios y procedimientos técnicos y científicos destinados a identificar, interpretar, valorar y comunicar las consecuencias o efectos de acciones o proyectos públicos o privados, así como de prevenir y mitigar aquellos impactos que puedan causar perjuicio al equilibrio ecológico, al mantenimiento de la calidad de vida y a la preservación de los recursos naturales y patrimonio cultural.

Categorización de las Evaluaciones de Impacto Ambiental

ARTÍCULO 193: A los efectos de establecer exigencias acordes al impacto de cada emprendimiento, las Evaluaciones de Impacto Ambiental se contemplarán dentro de la siguiente categorización:

  • De alto impacto: Comprenderá a todos aquellos emprendimientos cuya puesta en funcionamiento y/o continuidad, implique un relevante efecto sobre la cotidianeidad de las personas o el medio ambiente circundante.
  • De mediano impacto: Comprenderá a todos aquellos emprendimientos que pudieran, potencial o circunstancialmente, producir un impacto ambiental de relevancia.
  • De bajo impacto: Comprenderá a aquellos emprendimientos que sin ser considerados en forma exhaustiva en la presente ordenanza, por circunstancias especiales, o a pedir de los ciudadanos, merezcan su inclusión puntual en un proceso de EIA.


 


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